当场实施暴力当场取财不一定构成抢劫罪/王登辉

上一篇: 浅谈看守所在押人员的权益保障/张石坤
下一篇: 诉讼请求列置及变更中的疑难问题/常中彦

四川省内江市人民政府


内江市人民政府关于印发《内江市城镇低收入家庭廉租住房管理办法》的通知

[内府发〔2007〕30号]



各县（区）人民政府，市级各部门：
《内江市城镇低收入家庭廉租住房管理办法》已于2007年8月22日经内江市第五届人民政府第53次常务会议研究同意。现印发你们，请认真贯彻执行。

附件：《内江市城镇低收入家庭廉租住房管理办法》

二〇〇七年九月三日
附件：
内江市城镇低收入家庭廉租住房
管　理　办　法

第一条 为建立我市城镇低收入家庭的住房保障制度，更好地保障城镇低收入家庭的基本住房需要，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）和建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等规章，结合我市实际，制定本办法。
第二条 廉租住房是指政府在住房领域为实施社会保障职能对符合本市城镇居民低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租赁住房补贴或实物配租等保障方式的普通住房，是建立住房保障体系的重要组成部分。
第三条 本市范围内城镇低收入家庭的住房保障工作适用本办法。
第四条 市政府成立廉租住房领导小组，负责全市廉租住房重大事务的研究和决策。市政府分管领导任组长，市规建局局长为副组长，国土、财政、税务、民政、物价、房管等部门负责人为成员，领导小组办公室设市房管局内。
内江市房地产管理局负责本市行政区域内城镇低收入家庭廉租住房管理工作，拟定本市廉租住房年度工作计划和组织实施，并具体组织本市城区九街（街道办事处）范围内廉租住房的建设和管理工作。
各县房地产管理局负责本行政区域内城镇低收入家庭廉租住房管理工作，负责制定和组织实施本县廉租住房实施方案。两区房地产管理局负责组织实施本行政区域内的除城区九街范围以外的廉租住房建设和管理工作。
各级政府财政、民政、国土资源、税务、规划和建设、物价等部门及街道办事处、乡镇政府按照职责分工，负责城镇低收入家庭廉租住房的相关管理工作。
第五条 城镇低收入家庭廉租住房保障实行租赁住房补贴、实物配租和租金核减三种方式，以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。
本办法所称租赁住房补贴，是指政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房；未租住房屋的不予发放租赁补贴。
本办法所称实物配租，是指政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。
本办法所称租金核减，是指产权单位按照政府的规定，在一定时期内对现已承租公有住房的城镇低收入家庭给予租金核减。
第六条 城镇低收入家庭住房保障水平以满足基本住房需要为原则，根据政府财政承受能力和居民住房状况合理确定。原则上廉租住房的建筑面积标准控制在50平方米以内，室内设施基本齐全；每户只能租住一处与居住人口相当的廉租住房。廉租住房的租金标准实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成。具体租金标准由物价部门制定并公布实施。
廉租住房保障面积标准为每人建筑面积10平方米，本市城区九街范围租赁补贴标准为每月每平方米建筑面积补贴3元。县、区租赁补贴标准由当地政府根据实际制定。
实行廉租住房租金核减方式的，对超过廉租住房租金标准部分的租金予以核减，核减后的租金标准原则上不低于廉租住房租金标准。五保户等特殊家庭租金核减幅度由市、县（区）房地产管理局制定并公布实施。
廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由市（县）政府每年向社会公布一次。
第七条 申请廉租住房（保障）的家庭应当同时具备下列条件：
（一）家庭成员具有本市各县（区）城镇居民户口且至少有一人取得城镇常住居民户口3年以上（含3年），其他成员户口迁入满1年以上，且必须是直系亲属关系；
（二）已领取由本市市、县（区）民政部门审核发放的《城镇居民最低生活保障金领取证》，且已连续享受城镇居民最低生活保障补助1年以上（含1年）；
（三）人均住房建筑面积在10平方米以下；
（四）政府规定的其它条件。
市、县（区）人民政府可根据经济发展水平的提高和居民住房条件的改善，适时调整出台廉租住房保障对象申请条件。
第八条 城镇低收入家庭廉租住房资金以财政预算安排为主、多渠道筹措，主要包括：
（一）财政预算安排的专项资金；
（二）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；
（三）社会捐赠的资金；
（四）土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不低于10%；
（五）其他渠道筹集的资金。
第九条 市、县（区）房地产管理局应编制年度资金使用计划，经市、县（区）财政部门审定后下达执行。
城市低收入家庭廉租住房资金由市、县（区）房地产管理局专户储存、专项管理，用于发放租金补贴、廉租住房的购建、维修和物业管理费补贴、管理费的支出等，不得挪作他用。
市、县（区）财政部门负责对低收入家庭住房保障资金的筹集并监督使用。
第十条 实物配租的城镇廉租住房的来源：
（一）政府出资建设的用于廉租的住房；
（二）政府出资购买的用于廉租的住房；
（三）腾退并符合政府规定的廉租住房标准的公有住房；
（四）社会捐赠的符合廉租住房标准的住房；
（五）其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。
实物配租的廉租住房来源应当以建设、收购住房为主。实物配租应面向孤、老、病、残等特殊家庭及其它急需救助的家庭。
第十一条 廉租住房保障实行申请、审核、公示、登记、轮侯制度，其程序为：
（一）申请
每年4月、10月为集中受理廉租住房申请时间。申请廉租住房的低收入家庭，应当由户主提出书面申请。
申请人持书面申请报告、身份证、户口簿、婚育证明、居住地社区或单位出具的住房情况证明、《城市居民最低生活保障金领取证》 (如有孤老、烈属、下岗、残疾证明的应同时提交)等相关资料，向户口所在地的街道办事处（或乡镇政府，下同）提出申请，并如实填写《内江市城镇低收人家庭廉租住房申请审批表》，由街道办事处负责入户调查和初审。申请人及有关单位或者个人应当接受调查，如实提供有关情况。
街道办事处在当次受理截止之日起15个工作日内完成调查和初审工作后，交市、县（区）房地产管理局。
（二）审核
市、县（区）房地产管理局对申请人提交的材料、街道办事处调查情况和初审意见进行复查核实， 10个工作日内完成复查和审核工作。
（三）公示、登记
经审核符合廉租住房条件的家庭，由市、县（区）房地产管理局予以公示，公示期限为15日。经公示无异议或者异议不成立的，予以登记，并将登记结果公示。
（四）轮侯
已登记备案的申请租赁住房补贴和实物配租的家庭户超过当次拟分配名额的，由市、县（区）房地产管理局通过公开摇号的方式确定当次分配家庭，落选家庭排队轮侯，下次分配时，符合条件的，可优先分配。市、县（区）政府确定的急需救助的家庭和经民政等部门认定的由于无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人或抚养人、优抚对象、重度残疾等原因造成困难的无房户家庭可优先予以解决。
在轮侯期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人户口所在地的街道办事处应当及时向市、县（区）房地产管理局报告；经审核不符合条件的，取消轮侯资格。
在轮候和租赁期间，申请人家庭因人口增加而要求增加廉租住房保障面积的，申请人应重新申请。
第十二条 经市、县（区）房地产管理局确定可获得租赁住房补贴的家庭，应当与市、县（区）房地产管理局签订租赁住房补贴协议；到市场租赁房屋后，应当将签订的房屋租赁协议报市、县（区）房地产管理局备案。补贴资金直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。
第十三条　承租直管公有住房的低收入家庭应向辖区房管所申请租金核减。
经街道办事处调查初审后，交房管所或房屋产权单位复查核实，并在房屋所在地公示无异议或异议不成立的，报市、县（区）房地产管理局审批和登记备案。
第十四条 承租单位公有住房的低收入家庭应向房屋产权单位申请租金核减，核减的房租由公房单位自行消纳。
经街道办事处调查初审后，交房屋产权单位复查核实，并在房屋所在地公示无异议或异议不成立的，报市、县（区）房地产管理局审批和登记备案。
第十五条 对享受廉租住房保障的低收入家庭实行动态管理和年检制度。每年第一季度为年检时间。
（一）享受廉租住房保障的低收入家庭应当在每年1月20日前向所在街道办事处如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。
（二）街道办事处对其申报情况进行调查核实，并将核查情况报市、县（区）房地产管理局复核。市、县（区）房地产管理局根据复核结果，调整租赁住房补贴或廉租住房。辖区房管所或房屋产权单位经核查后需要调整租金核减的，应报市、县（区）房地产管理局备案。对家庭收入连续一年超出规定收入标准，或因家庭人口减少而自有私房人均住房面积超出市、县（区）廉租住房政策确定的面积标准的，取消其廉租住房保障资格，停发租赁住房补贴；实物配租的廉租房承租人要在3个月内退出廉租住房。对家庭收入连续一年超出规定收入标准的，停止租金核减。
（三）腾退廉租住房的，在腾退期限之内按我市公有住房标准租金计收房租。无正当理由不按期腾退的，市、县（区）房地产管理局可责令其退房，并按市场租金收取房租。逾期不退回的，市、县（区）房地产管理局也可依法申请人民法院强制执行。
第十六条 新建廉租住房，建设用地以行政划拨方式供应，行政性收费全免，事业性收费按最低标准减半收缴，经营服务性收费按物价局核定最低标准下浮30%。
第十七条 承租廉租住房的家庭违反本规定，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由市、县（区）房地产管理局取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房租金的差额，或者补交核减的租金。情节恶劣的，并可根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》(建设部令120号)处以1000元以下的罚款。
第十八条 享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的，由市、县（区）房地产管理局收回其承租的廉租住房，或者停止发放租金补贴，或者停止租金核减：
（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；
　　（二）家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；
　　（三）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；
　　（四）擅自改变房屋用途的；
　　（五）将承租的廉租住房转借、转租的；
（六）连续六个月以上未在廉租住房居住的。
第十九条 工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十条 廉租住房申请人对市、县（区）房地产管理局的审核、轮候、发放租赁补贴和配租有异议的，可向市、县（区）人民政府或者上一级房地产行政主管部门申诉。
第二十一条 县（区）人民政府可结合本地实际情况制定实施细则。
第二十二条 本办法自公布之日起施行。


关于信用增级、评级的法律分析

王胜宇


　　信用增级可以提高所发行证券的信用级别，使证券在信用质量、偿付的时间性与确定性等方面能更好地满足投资者的需要。
　　1．信用增级为发行者提供了进入资本市场的好机会，对于投资者来讲，如果所发行证券的种类是新的，而且是不容易理解的，投资者很难对其发生兴趣。但是信用增级则会改变这种状况，通过信用增级会大大减少投资者为了做出一个投资决定而要做的投资分析。 投资者可以通过判断发行人的评级级别或担保来做出投资决定，而不必分析复杂的证券化结构。当一个投资者面临两种同样复杂的结构，其中一种被增级为A级证券，另一种没有被增级，则投资者会选择被增级的证券。资本市场是高度竞争的，投资者面临很多选择，因此，一种证券越容易被理解，它的名字越好识别，它的级别越高，它就越容易被投资者所选择。
　　2．信用增级降低了发行者的发行成本，当发行人决定进入资本市场融资时，他希望以较低的成本进行筹资。如果投资者对发行人所发行的证券不了解，不了解发行人的财务情况，发行人就要通过增加收益来提高发行的吸引力，这样会增加发行人的筹资成本。另外，较低的信用级别也使证券的流动性降低，这会加大发行人的筹资成本。而通过资产证券化，运用信用增级，可以使发行人获得一个合适的筹资成本。
　　3．充当中介工具，缩小发行人限制与投资者需求之间的差异，在资产证券化过程中，由于抽象的资产信用和相对稳定的证券化资产现金流很难与投资者的目标准确吻合，发行人为了使投资者接受证券化资产，可以采用信用增级来消除两者之间的差异。通过合理的发行架构，既可以满足投资者关于现金流时间性和确定性方面要求，又可以满足发行人在会计、监管和融资目标等方面的灵活性。
　　4．信用增级可以使发行人进行匿名融资，发行人在进行证券化融资时，可以将资产出售给一个SPV，SPV利用从资本市场上获得的资金购买发行人的资产。由于SPV通过信用增级以后，就可以以一个合适的利率水平从市场上获得资金。而对于发行人来讲则可以完全做到对市场保持匿名。这个方法对于那些不愿在市场上公开融资的公司是很合适的，尤其是那些在市场上不被公众所知的公司，或者是不愿让别人知道公司出现困难的公司，SPV的设立对于表外融资的账面处理是很必要的。
　　信用增级有许多形式，但来源上可以分为两种类型：内部信用增级和外部信用增级。
　　1．内部信用增级，这种信用增级主要是由卖方提供的，它可以避免第三方信用增级（外部信用增级）提供者信用等级下降所带来的风险，而是依赖于基础资产所产生的现金流。一般而言，内部信用增级主要有以下几种形式：
　　第一，优先和次级结构。这是一种被广泛运用的增级形式，但是由于其高度的技术性要求，其在实践过程中的操作程序比较复杂。 优先/次级结构将发行证券分成两个种类：A类和B类。A类证券—优先证券持有者对从抵押资产产生的现金流和本金拥有第一优先权，B类证券—次级证券持有者拥有第二优先权力，只有当A类证券持有者被支付后才能行使。投资者收到的现金流是按照优先顺序进行分配的。后续的次级结构中的投资者在优先结构的投资者之前承担损失。这种结构把本来支付给次级证券持有者的本金和利息用来提供信用增级，使优先证券持有者的本金和利息支付更有保证。在一个优先/次级参与结构中，收入的支付是按照如下顺序进行的：首先，被要求的第三方支付（如管理人或信托人），其次，高级债券持有者的到期利息和过期利率，再次，次级债券持有者的到期利息和过期利息。在各种资产证券化市场中，有三种方式被广泛使用在这种结构中：第一是使用初始存款和储备基金保持流动性和信用支持，第二是当损失发生时，在抵押组合的优先和次级投资者之间调整利率来取得信用支持，第三是抵押资产池产生的所有本金和利息首先用来支付优先债券持有者，然后再支付利息给次级债券持有者。
　　第二，现金抵押。所谓现金抵押是SPV利用一个次级贷款融资来建立现金账户。这个贷款通常由发起人提供。这个现金账户在交易的开始就开始被分出来，并进行投资，同投资者的支付周期相匹配。现金账户的使用，保证了特设机构（SPV）能够完全和及时地支付债务。
　　第三，过度抵押。所谓过度抵押是指发起人在证券发行中，把价值比未来可收到的现金流更大的资产作为抵押，这种办法由于高成本以及在资本利用上的特别缺乏效率而很少被采用。 但是，当它作为其他方法的一个补充时，可能会在某些类型的资产和结构上起重要作用。
　　第四，利差账户。所谓利差指贷款组合的利息流入量减去支付给证券投资者的利息和服务人的服务费后的余额。如果利差没有直接转移给发行人，而是被存入一个专门的利息差额账户（简称利差账户），利差账户就成为防范信用损失的一个信用自我增强形式。当证券发行人在不能够获得足够的外部信用支付时，利差账户提供的内部信用可以使证券达到发行人所期望的资信等级。
有的内部信用增级如优先/次级结构，是对证券投资债权不够完全的担保。虽然内部信用增级对证券投资债权的实现起到了一定的担保作用，但对债权的担保力度尚且不够，所以，外部信用增级是证券化中最常用的人的担保方式。
　　2．外部信用增级，这种是指由第三方金融机构或其他机构对证券化交易发行的票据的偿还进行担保，以其较高的信用级别提升证券化票据的信用级别的安排。 具体来说，它包括如下内容：
　　第一，第三方担保模式。第三方担保是指由第三方提供的对违约损失补偿的保证。该种形式的担保一般只保证偿付约定的最大损失额，在必要的时候也垫付本金和利息，并购回违约资产。
　　第二，保险公司担保合约模式。保险公司担保合约是由经评级的保险公司提供的补偿资产担保类证券发生的任何损失的保险单。通常由保险公司作为保证人，采取保险合约形式，当资产担保类证券的发行人未能履行偿付义务时，则由保证人负责履行偿付义务。
　　第三，信用证担保模式。信用证是由金融机构发行的、提供对额定的违约损失补偿的保证书，当然作为一种金融商品，银行会收取一定的费用。由于银行可以对抵押品作部分担保，因此银行可以根据风险资产的部分价值而不是全部价值进行收费。
　　在进行信用增级后，发行人要聘请评级机构对该资产支持的证券进行评级，然后将评级的结果向社会公布。信用评级又称“资信评级”或“信誉评估”，是一种金融信息服务业务。所谓信用评级是对发行人及时偿付本利可能性的判断，是由具备丰富知识、经验的分析人员在公平、公正、独立原则下对待评级目标按照客观标准进行信用损失估计的过程。 信用评级也是资产证券化过程中必不可少的重要环节。对投资者而言，信用评级机构的投资风险评估是其进行投资决策的重要参考，即其具有证券投资管理功能，一方面信用评级可以被应用于衡量、鉴定有价证券在二级市场上的现行市场价值， 另一方面能提供证券在二级市场被出售的可能性大小或流动性大小，投资者可以利用这两个功能来选择投资证券，从而达到分散信用风险的目的。对发行人而言，只有取得信用评级，才能发行证券，而且信用评级还决定着发行人筹资成本的高低。
　　我国最初的信用评级产生于银行内部，银行出于贷款安全性的考虑，对贷款人的履约能力和信用状况进行分析和评价。当然，这种形式的资信评级由于缺乏必要的独立性，难以真正做到客观和公正。20世纪80年代以后，随着我国经济的发展和金融体系改革的全面开展，各种债券开始陆续发行，发行量逐年增加。经过二十多年的发展，我国信用评级业初具规模。但是与信用评估业较发达的国际相比，我国的信用评级业还有很多不足之处，表现在我国信用评级方面的法律法规较为分散且不完善。目前主要有《证券法》、《公司法》、《企业债券管理条例》、《可转换公司债券管理暂行条例》、《贷款通则》以及配套的法规规章。特别是调整证券发行的立法级别最高的《证券法》，对证券信用评级没有详细的规定，导致证券信用评级缺乏明确有力的指导规范。
　　此外，我国信用评估业和评估机构存在诸多不规范之处，主要表现在：第一，有关信用评级的规则体系尚未建立，许多评价机构还没有形成一套统一的规范、评价办法、评价标准和评价指标体系，造成各评价机构之间的评价结果差距很大，不具有可比性，因而缺乏权威性，无法发挥降低企业筹资成本的功能。第二，不少评级机构均与政府、企业、银行等有着千丝万缕的联系，带有浓厚的地方色彩，难以进行客观、公正的评估；第三，对评估机构及其从业人员缺乏法律约束机制，极易造成操作者的行为失范；第四，信用评级业缺少统一的行业规范和全国性的市场，地方割据严重，导致行业内不正当竞争加剧。当然，作为市场经济主体的企业的信用评级观念也有待改变。投资者对证券评价的重要性认识不够，投资证券时都没有考虑证券的资信等级，而是将收益性放到了第一位，忽视了其安全性。
　　上述因素的存在，都从不同程度上影响了我国证券信用评级的发展。因此，建立信用评级法律机制，规范信用评级机构和人员的准入和推出、评级程序和评级标准、信用评级参与主体的权利和义务己成为当务之急。
　　资产证券化是近几十年来世界金融领域的最重大创新之一，作为一项复杂的结构性融资活动，其发展过程，也就是它与法律制度相互作用的过程。法律制度的约束促进了证券化的产生，法律制度的规范和保障又推动了证券化的发展。
　　而资产证券化作为一种法律创新，不仅为金融市场提供了一种全新的融资模式和投资方式，也为现有法律制度提出了新的挑战。随着我国对于资产证券化理论探讨和资产证券化法律制度构建的深入以及实践上一系列行动的展开，必将带来资本市场和体制的创新。我国的资产证券化发展已经有了不错的开端，要想进一步加快发展步伐，必须始终立足于中国国情，从经济社会发展全局出发，以融资推动市场建设。完善的法律机制与法律环境是不仅是一个资产证券市场真正成熟的标志，而且为资产证券化推动市场发展创造一个良好的制度环境。对于正处在经济改革深化进程的中国来说，如何通过法律的有效规制，构建一个较为成熟的资产证券市场，不断增强其防范和化解资产证券市场风险的能力，是摆在我们面前的重大课题。在我国广阔的发展空间里，应当充分把握这一机会，在拓宽融资渠道的同时，建立良好的政策法律环境和投资环境，构建资产证券化法律制度体系，为我国的经济发展提供充足的动力。


北安市人民法院 王胜宇