中国为什么需要法治/王奇晟

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湖南省岳阳市人民政府办公室


岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业专项维修资金管理办法的通知（岳政办发[2012]28号）



各县、市、区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳各单位：

　　《岳阳市物业专项维修资金管理办法》已于2012年9月24日市人民政府第74次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。



　　二○一二年十月二十九日



　　岳阳市物业专项维修资金管理办法



　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市范围内的物业专项维修资金的交存、使用和监督管理，适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内业主共有的附属设施设备，一般包括共用电梯、共用天线、共用照明、消防设施、中央空调设施、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管网设施、给排水系统、景观设施、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条 市房地产局负责指导、协调、监督本市物业专项维修资金的交存、使用、管理等工作。其所属的市物业管理办公室(以下称管理机构)具体负责日常管理工作。

　　财政、审计、监察等相关部门依据各自职责对全市物业专项维修资金的管理进行监督。

　　第二章 交 存

　　第六条 同一物业管理区域内，非单一产权的住宅(含商品房、经济适用住房、拆迁安置房等)和非住宅(含商业用房、写字楼、储物间、车库、车位等)，其业主应当交存物业专项维修资金。

　　廉租住房和公共租赁住房物业专项维修资金的交存和管理依相关规定执行。

　　第七条 业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准由市房地产行政主管部门根据本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定，并适时调整和公布。

　　第八条 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有，使用时由业主共同决定。

　　第九条 管理机构应当按照相关程序择优选定商业银行作为物业专项维修资金的专户存储银行，并设立物业专项维修资金专户。

　　第十条 物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总帐，以幢为单位设分幢帐，并按房屋户室号设分户帐。

　　第十一条 购房人应当在房屋预告登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。开发建设单位不得代收首期物业专项维修资金。

　　未办理房屋预告登记的物业，购房人应当在办理房屋交付手续前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。

　　开发建设单位在办理房屋初始登记时一并将其自留和未售部分物业的首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。房屋售出后，购房人向开发建设单位交纳该物业的专项维修资金，并变更相应帐户。

　　第十二条 开发建设单位出售物业时，应提示购房人物业专项维修资金的交存时间及标准，并在房屋买卖合同中约定。

　　购房人未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

　　开发建设单位、购房人未按本办法规定交存首期物业专项维修资金的，房地产行政主管部门不予办理房屋权属登记手续。

　　第十三条 管理机构应当使用省财政厅统一监制的《湖南省物业专项维修资金专用收据》，此收据是业主交存物业专项维修资金的合法凭据。

　　第十四条 业主分户帐面物业专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，应当及时续交至首期应交金额。

　　已成立了业主(业主代表)大会的，续交方案由业主(业主代表)大会决定。

　　未成立业主(业主代表)大会的，续交的具体办法由管理机构商相关部门另行制定。

　　第十五条 本办法实施前，物业已经出售但未建立物业专项维修资金的，应当补建。

　　本办法实施前已代收但未交存到物业专项维修资金管理专户的相关单位，应按要求及时交存到管理机构。否则，房地产行政主管部门可依法查处。

　　业主未按规定交存首期和续交物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存，拒不交存者，业主(业主代表)大会可决定限制其在物业管理区域内的共同管理权，并可向人民法院提起民事诉讼。

　　第十六条 物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起第一个结息年度按照国家规定的活期利率计息，以后按季度挂牌利率结息。

　　第三章 使 用

　　第十七条 物业专项维修资金的使用应同时满足以下条件：

　　(一)应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　(二)占受益范围内建筑物总面积和总业主人数均在三分之二以上的业主签名同意。

　　使用申请人对申请资料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或提供虚假材料的，依法承担相应法律责任。

　　第十八条 物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第十九条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，相关业主有约定的，从其约定。

　　维修资金个人分户帐不足使用时，不足部分由该业主承担。

　　第二十条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的物业，开发建设单位应当按照尚未售出物业的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

　　第二十一条 使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　(一)业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)根据维修、更新和改造项目向管理机构提出使用申请。

　　(二)管理机构外勘查验，确认维修项目并界定受益范围。

　　(三)在物业区域内公示维修方案：包括拟维修、更新和改造的项目、维修单位选择方式、费用预算、列支范围等，公示期不少于5个工作日。

　　(四)受益范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主讨论通过使用申请并确定维修方案。

　　(五)业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)组织实施维修方案;维修费用在5万元以上的，须经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修、更新和改造成本。

　　(六)工程完工验收合格后维修方案的组织实施人应当对维修、更新和改造项目的决算、业主意见表、分摊明细等进行公示，公示期不少于5个工作日。

　　(七)管理机构根据维修合同和工程进度付款。管理机构对公示情况进行审核后，按维修合同约定留存质保金，将维修费用余额划转至维修单位，并从相应业主个人物业专项维修资金帐户中扣除。

　　第二十二条 使用物业专项维修资金应向管理机构提交的备案资料：

　　(一)申请人的身份证明和授权委托书。

　　(二)使用物业专项维修资金的申请报告。

　　(三)受益业主签名表。

　　(四)维修工程预(决)算书、超过5万元的维修项目的审价报告、维修合同、维修单位营业执照及资质证书、项目负责人的职业资格证书。

　　(五)公示维修方案、维修决算、分摊明细等相关资料。

　　(六)工程维修验收合格证明及维修发票。

　　(七)其他相关资料。

　　第二十三条 发生危及房屋使用安全等紧急情况时，业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)应立即组织维修并报请管理机构现场查勘，工程完工后申请人持第二十二条中除第三项外的有关材料报管理机构备案，维修费用从受益业主的物业专项维修资金账户中列支。

　　第二十四条 第二十三所称紧急情况包括：

　　(一)屋面、外墙防水局部损坏，渗漏严重影响使用的。

　　(二)楼体单侧外墙饰面脱落，围护栏断裂、管道脱落等危及人身安全的。

　　(三)发生供水管道严重漏水、水泵泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。

　　(四)电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的;定期检验时被责令停梯整改的。

　　(五)消防系统、电力系统出现功能障碍或部分设备损坏严重等重大安全隐患或紧急情况，经相关资质单位检测、鉴定要求整改的。

　　(六)其他严重影响房屋使用和安全的紧急情况。

　　第二十五条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

　　(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

　　(三)应当由责任人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

　　(四)根据法律规定或物业服务合同约定，应当由相关单位或物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第二十六条 管理机构可以通过公开招标方式选择一批具有相应资质、有固定办公场所的维修单位和工程造价咨询机构，建立备选名录。备选名录由管理机构定期公布并结合申请人和业主的意见对备选单位开展动态考评，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。

　　第四章 监督管理

　　第二十七条 物业专项维修资金的管理经费，由管理机构依照规定编制预算报同级人民政府财政部门核准后，在物业专项维修资金的增值收益中列支。

　　除管理机构经费外的增值收益转入物业专项维修资金滚存使用。

　　第二十八条 房屋所有权转让时，该房屋分户帐中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持本人身份证明及相关材料到管理机构办理变更手续，需要续交的，应当续交。

　　第二十九条 房屋灭失的，业主持本人身份证件、房产权证注销证明等材料，到管理机构办理个人物业专项维修资金账户注销手续并提取剩余金额。

　　第三十条 管理机构应当每年向社会公布物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额等信息。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第三十一条 管理机构应当建立便捷的物业专项维修资金查询平台，确保业主知情权。

　　第五章 法律责任

　　第三十二条 开发建设单位违反本办法第十二条规定将房屋交付买受人的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下罚款。

　　第三十三条 违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;涉嫌犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　物业服务企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　房地产行政主管部门挪用物业专项维修资金的，由上一级房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十四条 开发建设单位未按本办法规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

　　第六章 附 则

　　第三十五条 本办法自发布之日起30日后施行。

浅谈民商事关于经济纠纷的审理及举证

王丹 王长君


　　在诉讼中，当事人可能因存在某种障碍而不能及时向法院提供证据，且这种障碍是否会消除以及在何时消除均无法确定。如证人出国一时无法与之联系，持有重要书证的人下落不明等。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第七十六条规定：“人民法院对当事人一时不能提交证据的，应根据具体情况，指定其在合理期限内提交。当事人在指定期限内提交确有困难的，应在指定期限届满前，向人民法院申请延期。延长的期限由人民法院决定”。究竟延长多长时间为好，可由审判人员根据具体情况进行自由裁量，但应以不过分延迟案件的审结为准。一般情况下，当事人不得再次提出延期申请。
　　中华人民共和国成立后，自国家立法以来，已走过半个世纪的苍桑立法历程，至今没有一部专门关于证据的法律。我国司法实践中，不论刑事诉讼还是改革开放后的民事诉讼，以及如今的民商、行政诉讼、劳动争议仲裁诉讼中的问题，证据问题占了较大比例。证据问题不但是诉讼当事人、诉讼参与人都较为头痛的问题，也是法官们感到非常棘手的问题。2002年，经过无数法律工作者的努力，最高人民法院终于以立法的形式通过了《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》（法释[2001]33号，2002年4月1日起施行）（以下简称《若干规定》）。自《若干规定》起施行以来，总的来说适应中国国情的发展，诉讼中当事人基本上能及时举证、质证，符合现行法院审判工作的需要。但在适用该规定的过程中，除仍存在一些问题外，还出现了许多新问题，这些都需要进行实际、全面与深入的探讨。
　　在民商事审判过程中对于发现的经济犯罪的嫌疑和线索如何进行处理，长期以来一直是困扰人民法院民商事审判工作的一个难题。对于犯罪行为的侦察、起诉与审判，涉及到公安、检察、法院三个部门，而民商事审判又由人民法院的民事审判庭进行。由于涉及的部门多，认识不一，加之案件自身疑难复杂，给这类案件的审理工作带来了一定的难度。近年来，这类案件有逐年增多之势，且矛盾更加突出，引起了当事人和社会各届的极大关注。为了公正、及时地处理好此类案件，根据最高人民法院的有关通知要求，省法院民二庭在全省范围内就有关问题进行了专题的座谈和调研，掌握了大量第一手的资料，总结了经验，找出了问题，提出了解决问题的思路和建议。现将有关情况总结如下。
　　1998年4月21日，最高人民法院发布的法释（1998）7号《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定（以下简称〈若干规定〉）》，基本区分了民商事纠纷与经济犯罪的界限，对于正确处理民商事纠纷与经济犯罪的交叉问题，依法保护当事人的合法民事权益，提高民商事审判工作水平，发挥了重要的作用。几年来，我省各级法院均处理了一批涉及经济犯罪嫌疑的民商事纠纷案件。由于统计上的原因，有些民商事纠纷案件，虽然涉及经济犯罪，犯罪线索已经移送或发出了相关的司法建议，但由于未影响到案件的审理，故在案件统计上未能显示。有些案件，公安机关或检察机关曾要求全案移送，但其意见未被合议庭采纳，在民商事案件统计上也未能显示。几年来，我省各级法院审理的涉及经济犯罪嫌疑的民商事纠纷案件的类型主要有：存单纠纷案件、借款担保纠纷案件、票据纠纷案件、涉及农村“三会一部”的案件，涉及非法集资的案件、买卖合同纠纷案件等。其中，在河南省内有重大影响的此类案件如：涉及郑州市城市合作银行的存单、借款担保案、涉及荥阳中行的存款及存单纠纷案、涉及百花集团、三星集团非法集资案、涉及农村“三会一部”的存贷款案件，涉及信托投资公司、期货经纪公司、证券公司及其他金融机构的案件等。这些案件，既涉及到对当事人合法民事权益的保护，又涉及到与公安、检察机关及法院内部刑事审判庭的协调与配合，程序复杂，认识上往往并不一致，给案件的审理工作带来了一定的难度。由于在案件处理上存在中止或移送等情况，致使一些案件审理周期长，直接影响到当事人合法民事权利的及时实现，诱发了一些新的矛盾，当事人反映强烈。《若干规定》对于举证时限一般规定为：第三十三条人民法院应当在送达案件受理通知书和应诉通知书的同时向当事人送达举证通知书。举证通知书应当载明举证责任的分配原则与要求、可以向人民法院申请调查取证的情形、人民法院根据案件情况指定的举证期限以及逾期提供证据的法律后果。举证期限可以由当事人协商一致，并经人民法院认可。由人民法院指定举证期限的，指定的期限不得少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。最高人民法院印发《〈关于民事诉讼证据的若干规定〉文书样式(试行)》的通知（法发(2003)2号）中规定了《举证通知书》的格式与内容。在民商诉讼中，诉讼当事人都能按照案件管辖人民法院的规定提交证据。但在司法实践中，法院认为简易案件应当快审，一般未通知诉讼当事人协商确定举证期限，而是人民法院确定。此时法院一般希望答辩期届满就开庭，不少案件法院确定的开庭日为答辩期限届满的次日。而答辩期法定只有15日，因此就不顾及《若干规定》第三十三条第三款“由人民法院指定举证期限的，指定的期限不得少于三十日”的规定，举证期限一般规定为答辩期相同，或开庭日的前一天。这种“简易”作法显然是不符合《若干规定》，如果说，人民法院坚持司法解释属于我国法律范畴，那么这种作法就是法院违法的。对于这类情形，上级法院或一审法院一般不予理会，而是放任程序法官的作法。在司法解释的适用上，法官们往往采取自由实用主义态度，符合法官意志的我就用，不符合的我就不适用。这种情形在各地法院的具体个案中，表现非常普遍与突出。这也是我国不立法，而通过司法解释造法的严重弊端之一。司法解释应对此作限制规定，以程序法来体现公正、公平，来保护诉讼当事人的合法权益，真正做到保障审判的合法性与正确裁决。
　　关于现行的举证时限的规定，笔者认为以下几点予以明确规定或配套实施细则，以更好地完善我国的相关的证据规则：
1、依法负有举证责任的当事人应当在庭审辩论终结前举出相应证据，逾期不能或没有举证的应承担不利于自己的法律后果。 当事人应当在什么时间内向法院提出证据，是设立举证时限制度首先要解决的问题。举证时限要根据当事人举证活动和法院审理活动的特点来加以规定。有的人认为，庭前就应当固定证据，庭审中仅对证据进行质证。这与我国法律规定不相符合。根据法律规定，在庭审中，原、被告及第三人等都可以提出主张，出示证据。一般来说，当事人在陈述最后意见之前，都可举出证据，而在庭审结束之后，合议庭就要及时进行评议，做出裁决。此时，除非特殊情况，就不应允许当事人再提出新的证据，以防止案件无休止地拖下去。
2、如果当事人出于恶意，对于一审中能够提供的证据不提供，到二审或再审程序中才提出，人民法院应不予采纳。 有些同志认为，不管当事人出于什么动机，二审中出示的新证据人民法院都应充分考虑，因为上诉是当事人的权利，人民法院对二审案件的审理也不是仅对法律的适用进行审理，而仍要在查清事实的基础上作出裁决。还有的同志认为，对于当事人一审故意不出示证据的，人民法院可以给该当事人一些制裁。比如二审即使其胜诉了，也仍要负担一审的诉讼费用，另一方当事人还可要求其补偿误工费、差旅费等损失，而不应当对该当事人提供的证据置之不理。 对涉及经济犯罪的民事案件，在程序上及实体上的处理存在困惑。一方面有些案件公安，检查机关往往以涉嫌经济犯罪为由要求法院移送案件或终止审理，不正常介入民事纠纷，使法院审理民事案件受到很大影响，另一方面民事纠纷实质上存在经济犯罪嫌疑，因为侦查机关及审判机关的推诿而得不到及时处理，放纵了犯罪嫌疑人，随着近年来民事纠纷及经济犯罪交叉案件所出现的新情况，新特点，在合同法规定了表现代理制度后，最高院的规定中一些内容和新规定存在明显矛盾。在实践中，存在如下几个主要问题：1 程序上如何掌握驳回起诉，全案移送侦查机关的条件,如何掌握继续审理，移送犯罪线索的条件，如何把握在继续审理的情况下终止审理，等待刑事侦查和刑事审判的结果的条件；2 在事实认定和法律适用上，如何对待公安机关、 检察机关以刑事侦查，特别是剥夺或变相剥夺当事人人身自由情况下取得的口供及证言的证明力，在经济犯罪及民事纠纷交叉的情况下如何确定合同的效力、如何认定当事人的过错、如何确定责任承担。民商事纠纷的形成，既可能有当事人一方的原因，也可能有双方或多方的原因；既可能有法定代表人或工作人员自身的原因，也可能有工作单位制度不严、监管不力、授权不明等方面的原因，犯罪行为所造成的损失，往往也并非因一方当事人的行为所致，既有故意的行为，也可能存在过失等等。而这种损失，既可能是一方的，也可能是双方或多方的。在这种情况下，对责任的划分和案件的处理，就要根据当事人的过错程度，综合考虑多方面的因素，权衡各方当事人之间的利弊得失，合理分担损失，从而做出公正合理的裁决。但近年来，随着形势的发展，在这类案件的处理方面也出现了一些新的情况，审判实践中仍存在一些尚不明确的程序问题与实体问题。如有些案件该移送的不移送，该中止的不中止，或移送不出去，中止事由消灭后又不及时恢复审理，使民商事纠纷案件长期得不到处理。一些案件受地方或部门利益的影响发生管辖争议，法院的保全措施或执行措施与其他机关的追赃行为发生冲突。行为人被追究刑事责任后，民事责任如何承担；对于因犯罪行为所造成的损失，当事人如何分担等等。针对诸如此类的问题，根据最高法院提供的调研题目，我们进行了逐项的调查研究与分析。