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论身份正义的诉求与实现/童列春

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 12:03:39  浏览:9837   来源:法律资料网
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论身份正义的诉求与实现


  内容提要: 法律中的形式正义需要超越身份,实质正义需要通过身份,身份正义是基本的社会正义。强势身份集团控制社会资源形成势力,借助制度安排获得超额利益,并使这种利益格局获得文化心理认同;产生身份特权、身份歧视、社会排斥与身份摧残等现象,侵害了身份正义。身份正义吁求:奉行法治理念,明晰并均衡身份利益,兼顾分配与发展功能,有序身份流动,保护基本身份利益;通过身份区分、身份利益表达与提供、身份救济等机制实现身份正义。

  人是社会性存在,生来就别无选择地处于身份制度框架之中,身份安排着人们的政治、经济和社会权益,影响着他们的生活状态;生活中的每个人都能够体会到身份制度的存在,都在遵循身份规则,人们都在追求身份位置提升并享受身份利益。然而,近代以来,在人们普遍的法律意识中,身份与特权发生捆绑,身份本身成为落后和非正义的同义语,立法中有意无意地回避身份。作为社会的基本组织工具,抽象的身份制度本身无所谓正义与否;但是,现实中的身份制度为人们划定利益范围,进行权利、权力、义务、责任的配置,无处不在地安排着人类社会生活,所以,身份制度又涉及正义的理念和基本实践。身份正义是指依据公认标准划分的身份得到合理的利益配置,使各种身份者各得其所,社会获得和谐秩序和发展动力的理想状态。社会基本结构的正义是首要的正义,身份安排了社会基本结构,身份同时兼容并造就善与恶,其影响深刻并自始至终,身份正义当然成为社会正义的主要问题。许多身份制度都在侵害正义,其背后存在着发挥不良影响的作用机制,人们必须同非正义抗争才能获得身份正义;同时,身份制度本身也会负载某些正义,并可用作实现实质正义的有效手段。探索身份制度中存在哪些陷阱,它们如何吞噬正义?分析身份正义有哪些基本诉求,通过哪些法律机制实现身份正义?这是现代法学理论研究中极有价值的选题。

  一、身份正义的陷阱:非正义身份现象

  身份规则是任何群体的主要生活规则,是实际运作的法律。置身于特定生活情景,联系相关的政治、经济、文化等领域,我们就能理解每一种身份制度规则存在的理由,明白即使是非正义的身份现象也是现实性的存在。它们构成陷阱,曾经或正在吞噬着公平正义,我们将其置于理论分析的显要位置,无异于在陷阱旁边设置警示牌。市民社会生活中侵害正义的身份现象包括:

  (一)身份屏蔽与特权。身份表现为纵向地位的差序结构,在差序结构中,不同地位的身份阶层对应不同的利益空间。身份屏蔽是指身份制度作为一种区隔措施,将特定的社会利益配置给特定的身份群体,而将其他人群排斥在外。身份屏蔽从正面维护强势身份集团的利益,将本来应该属于公众的利益归属于特殊利益集团,造就了身份特权。欧洲历史上的血缘贵族制度,就是将国家政权利益屏蔽在贵族范围之内,形成了贵族特权。中国古代社会将国家的政治权力归属于皇帝,形成了皇权专制社会。中国当前社会中,在户籍制的屏蔽下,形成非正义的城乡二元社会结构,农民不能获得养老保险、失业保险、医疗保险、住房补贴等社会福利,农民工虽在城市工作和生活也难分享这种福利。值得关注的是:市场机制的运行结果也会造成社会屏蔽现象,人们被分割在不同的消费区域中,高消费领域的活动和利益被圈定给特定的富裕人群。在身份法律制度规则发挥实际调整作用的现实情形中,如果进行价值分析,身份法律可能是“最高的公正和最大的不公正”。[1]虽然差异性本身并非不公平,但是与身份差异性伴生的身份屏蔽与特权则有违公平正义,强化特权的身份法就属于最大的不公正。

  (二)身份歧视。身份歧视直接针对弱势身份群体,剥夺了他们分享特定利益的可能性。身份歧视具有自然、文化的厚重基础,融入人们的日常行为习惯,成为社会化运作的强制力量,这种强制力量借助制度安排进一步放大。对于被歧视的身份群体,他们在社会中应有的利益份额被侵占甚至剥夺,被迫承担社会存在与变革的成本。以山西省为例,山西煤资源丰富,近年煤价上涨,经营煤业的老板利润丰厚;但是,普通矿工仍然相对贫困,煤业带来的财富与他们似乎无关;然而,煤业带来的环境污染和安全风险却强加给了他们,甚至法律上明确规定的劳动保护也难以落实。现代社会中身份歧视使经济增长无法惠及贫困者,他们不能有效地分享经济增长果实,因而导致贫富差距扩大。在中国社会的城乡二元结构中,与中国近30年的持续经济增长相反衬的是农民在社会总财富中所占有的份额出现下降趋势。这既是市场竞争的结果,也是劳动力获得收入的机会不平等的结果。

  (三)身份的社会排斥。在一个领域依据特定标准界定的弱势身份地位,其消极影响会扩散到相关或无关的其他社会领域,导致一种整体排斥的后果。20世纪 60 年代,一些欧洲学者依据当时社会中贫困者急剧增多的事实,反思西方福利国家的“消除”贫困工作,获得了“贫困的再发现”。即,贫困不再只是物质生活匮乏,而是包含更多的社会内容,以致形成对这些人脱贫的阻碍因素,构成社会排斥。英国学者 V·威尔森(Veit Wilson)指出,排斥意味收入的缺乏使人们从需要花钱的社会活动中被排斥出来,继而在许多不直接需要钱的社会性活动中也被排斥出去。[2]例如,“中国的农民身份制度使农村社会横向联系的纽带极为脆弱,政府与农民之间的协商、对话成本极为昂贵。”[3]在现代社会中,结社是积聚特定身份群体力量的基本形式,社会舆论是公共表达的有效手段,立法、行政、司法等社会机制构成社会公共权力系统,这些公共权力资源从理论上可以为包括农民在内的所有公民享有;但是,由于利用公共权力机构所需要的信息成本、程序成本均超出中国农民的支付范围,农民利用结社、舆论、司法、立法、行政等政治社会机制追求身份利益的机会也往往被排斥。由于利用正当渠道的机会被排斥,农民可能的选择就剩下非理性的表达方式,农民工的“跳楼讨薪”现象就是这种社会排斥的衍生品。社会排斥剥夺了弱势身份群体参与社会活动的机会,从而否定了他们分享社会利益和改变身份的可能。

  (四)身份摧残。一种强势身份者被确认以后,其权益从社会生活各个方面得到强化,而弱势身份者的负担也从各个方面逐渐增加,相反相成的两种身份力量在社会运作中往往会导致制度性摧残。历史中有三个公知的典型现象:奴隶的殉葬,妇女的裹脚,太监的阉割。奴隶的殉葬是强势身份者对与弱势身份者的摧残,直接剥夺奴隶的生命。妇女裹脚习俗是一种身体与文化的摧残,呼应于正式法律制度上的男尊女卑。太监被阉割导致他们丧失性功能,以防止可能存在的宫廷淫乱,这是皇帝身份特权扩张的结果。这些制度性摧残在当时的身份制度中均具有社会可接受性,大部分人会认可殉葬、裹脚与阉割的正当性,强势身份者不会愧疚,弱势身份者也被迫接受这种制度安排。一旦某种身份制度建立起来,人们就会在特定的社会范围或组织中遵守这一制度所规定的行为规范,否则就会因违规而受到严厉的正式或非正式的惩罚。人们逐渐被这些制度规则所驯化,最终使这种制度牢实地“嵌入”到特定的社会结构与人们自身的行为结构之中,变成社会结构和自身行为结构的一部分。[4]摧残者和被摧残者以及第三人在特定的身份制度文化范围内,均在相当程度上认同和接受了这种身份摧残。

  二、身份正义的歧途 :导向非正义的社会机制

  任何一种实际存在的非正义身份现象都在社会中拥有相应的形成机制。在人类社会,个人总是生存于一定历史环境之中,在身份制度框架所允许的空间内展现生活的各个方面,在侵害正义的身份体系内,受益者与受损者共同受制于一套通向陷阱的社会机制。强势身份者通过利益控制,形成社会势力,借助正式的制度安排获得超额利益,并且使这种利益格局获得社会文化心理认同。

  (一)利益控制。强势身份群体通过控制社会利益来支配其他身份群体,身份非正义的实现从利益控制开始。秦始皇在琅邪山刻石写道“六合之内,皇帝之土。”“人迹所至,无不臣者。”[5]正是以皇帝对于全部社会利益的宣誓拥有为基础,构建了中国古代皇权专制社会的身份体系。欧洲封建社会中,领主与封臣的关系以土地采邑制持有为基础,作为接受土地利益的封臣,有效忠、在军事和法庭方面的服役义务。大领主或世袭的封建领主从土地征入岁收,同时在他们的领地内行使政府的任何一种社会权力。[6]在利益控制的基础上,强势身份群体掌握利益分配规则的制定权,并使“规则向规则的制定者倾斜。”传统社会中,“为了构筑与维系等级社会结构,统治阶级运用权力从社会生产系统中获取几乎全部剩余劳动…这些财富,首先被用来支付巨大的等级制度成本:维护官僚机构运行、镇压人民反抗和对外战争等等。其次,用于生产统治集团的各个等级所消费的物品,如宫殿、礼器、祠堂、教堂等物品。其三,那些消费不完的民脂民膏则被贮藏起来,以留荫子孙,或者用于建筑豪华陵墓以供其‘死后享乐。’这些体现着等级的陵墓等建筑,既是统治者享受欲的延伸,又具有用等级地位符号来维系现实等级制社会的潜在功能。”[7]利益的控制为强势身份群体带来支配社会资源的身份权力,弱势身份群体要想生存发展,就要通过进入强势身份群体主导的身份体系结构,通过身份关系获得一定份额的生存资源;在此意义上,利益控制也为弱势身份群体造就了依赖心理和环境,这可能就是“地主养活长工”的逻辑所在,身份权力促成了强弱势身份群体之间的依赖关系。

  相应的另一方面,身份地位卑微意味着利益输出。无论是奴隶、农奴还是产业工人,他们是社会财富的创造者,却非社会财富的享有者,他们输出的利益构成了社会存在发展以及统治阶层的利益来源。更有甚者,身份制度还为弱势身份者造就了一种虚假并扭曲的社会利益,为弱势群体提供虚幻的满足。正如一旦社会选择偏好是小脚女子,小脚便成为一种审美标准和道德标准,拥有小脚就成为一种社会利益。家长会从女儿的利益出发,以摧残其健康来获取社会认同。

  身份文明冲突中的主角是其中不同的利益集团,身份制度中所界定和提供的是整体性的社会利益。身份变化的动力与阻力均系于这种利益分配与再分配,一个社会的身份制度的结构性变化依赖于利益的重新调整。

  (二)社会势力。身份制度具有自我强化的倾向,因为在这种制度运行中,会形成利益一致的强势身份群体,形成强大的社会势力来维护现行身份制度;进而,这些群体通过身份制度的保障获得超额利益。最强大的身份群体总是社会中组织能力和组织效果最好的身份群体,是社会中合法暴力的拥有者,掌握着社会利益分配的主导权。那些占据支配地位的身份群体控制着主流媒体,通过社会化的暗示和明示的方式反复论证或宣传一种观点、主张和世界观,使人们逐渐接受和认可这样的身份观念意识以及相应的身份利益格局。[8]柏拉图(Plato)的《共和国》记载了一位对话者的命题:“正义不是别的,只不过是强者的利益罢了。”因为法律是统治者根据其利益制定,并要求被统治者服从,违法就是不正当的,要受到惩罚。每个国家的法律的一致原则是:即统治者的利益就是法律正义。[9]此处所谓的“正义”实质是一种实现形态的非正义。最弱的身份群体总是组织能力和效果最差的群体,导致经济层面弱势、政治上少权,不能有效地成为社会博弈当事人。社会势力的作用常常能够胜过事物本性的要求,一些本质是邪恶的事物也可能被法律和社会规则所保护。所以,由人制定的身份法律有善恶之分,虽然邪恶终究不会因具有“法律”的形式而变成善良,但是,在权威的立法和法官的裁定中,身份非正义却时常能够切实地实现。

  (三)制度安排。制度造成的不平等,凌驾于自然的不平等。[10]人类的身份现象具有自发倾向和社会安排的双重性质。就社会性质而言,身份制度的形成与社会运行过程紧密相联,由此产生相应的规则体系、奖惩机制与社会认同,人类的身份活动被制度化,获得刚性的保障力。例如,中国改革开放前存在户籍身份系列、人事身份系列、所有制身份系列。这些身份是由行政的力量赋予的。“但人们获得这种身份时,不需要也不能够依靠平等竞争,而且一旦得到了这种身份,便不能轻易改变;组织成员一旦获得了某种身份,也就得到一份相应的资源,这份资源既不会因他的疏懒而失去,也不会因他的努力而增加”。[11]制度为社会生活设定规则,权威性地界定何种行为适当,并通过奖惩机制迫使人们按照要求在社会生活情境中扮演各种角色。如果特定的身份制度框架以及相关制度不变,个人的行为模式不会发生改变;只有身份及其相关制度发生深刻变化,个人的特定行为获得不同的身份意义,这样,其行为方式才会发生改变。

  (四)社会文化心理认同。人性和民族性中那些最深厚的文化积淀往往构成一个社会中可以接受何种身份利益分配格局的真正基准。身份制度规则如果通过文化的认同,变成一种文化习惯,则会获得持久的保障力,并为社会成员自觉践行。某种身份规则一旦获得了文化上的呼应,在人们的心理上引起了共鸣,则不论正义与否,都能够堂而皇之地规制社会生活。身份法律规则的真正渊源是民众的具体实践,长期社会生活中形成的自发身份秩序,总体上是适合人们生活需求的。个体在具体的身份关系中往往将自己托付给习惯,并形成一种非理性的判断与选择。习惯是人们适应社会生活的工具,掌握习惯成为个人社会化过程的一部分;法律的约束使习惯被控制在法律的基本价值和原则的框架内。

  三、身份正义的诉求

  孟德斯鸠(Montesquieu)认为:“法是由事物的性质产生出来的必然关系。”[12]考察现实社会中的身份关系,从中探析身份正义需要哪些前提条件。在现代社会中,身份正义的诉求表现为以下方面。

  (一)奉行法治理念。不同价值取向中的身份制度规则设计不同,在等级特权社会中,身份制度负载的价值是等级秩序,强化的是特权,以其制度特质将特权固定化。近代以来将身份制度的合法性建立在普遍的法治理念基础上,自亚当·斯密开始就将自由和平等作为国家宪法应该尊重的“自然秩序”,反对对任何社会阶层的歧视,此后,法治理念成为身份正义的要素。现代法治追求实质公平,身份制度转而对于实质公平发挥建构功能,因为在身份制度之中,人被稳定地类型化,强势身份与弱势身份差异明显,在社会结构中的利益区位易于观察,体现的社会公平与否易于凸现。应该调和自由市场原则和社会公正原则,把起点公平、机会公平、程序公平和结果公平区别开来,政策和法律首先要保证机会的公平和程序的公平。其实,身份的起点也难以公平,人生而具有不同的自然秉赋与社会背景,问题在于如何应对这种起点不公平。古代社会的政策是将这种起点不公平固定化、制度化、神圣化;而现代社会的政策选择是将它作为调节与救济的依据,美国学者罗尔斯(Rawls)认为“差别原则达到某种补偿的目的,即给那些出身和天赋较低的人以某种补偿,缩小以至拉平这种出发点方面的差距。”[13]。身份结果的差异原本是一种社会利益划分形式,强势身份是先天的继受或后天的奋斗得来的,无法人为消灭;应对身份结果的不公平,社会政策选择只要是倾向于对强势身份群体进行约束、对于弱势身份群体进行扶持,就可以认为公平。现代社会中,身份正义方面的主要进步在于强调机会公平和程序公平,强势的社会身份岗位向全社会开放,并以人权保护与公民权保障为身份正义的底线。现代立法中发掘了身份的矫正功能,对应于自然性差异和社会性分工,以现代公平正义理念予以矫正,成为追求实质正义的有效形式。

  (二)明晰身份利益。个人必须与具体的生存环境联系起来,而生存环境安排了不 同的身份利益结构;特定身份被界定后又成为具体的利益分界,表达不同的身份者之间的差异。身份利益是个人在社会生活中最大的利益,不同身份群体在利益上存 在分疏、联合、冲突,身份乃是竞争的动力之源。法律上的身份体现为一种社会资源分配方式,而分配正义的前提是身份利益的明晰化、透明化,各阶层利益界限明晰;公共资源应为公众利益而非某些利益集团所运用。

  传统的东方国家强化强势身份群体的权利,人们对上级负有义务,对下级享 有权利,地位本身就代表正当性。西方社会中存在一种界定弱势人群权利的传统,“欧洲封建法对现代法治的贡献总结起来有两点:第一,分权孕育了有限政府和法 律至上;第二,身份关系对强者的制约,被法治社会用来救济弱者。”。[19]近代革命中围绕君权国家与民权国家的争斗目标,就是实现国家政权利益的 广泛分享,将政权利益推广到全体公民身份者,用法律制度来界定身份利益。传统身份制度的可接受性建立在神化、宗教、传统、道德价值等因素之上,现代身份制 度的合理性则建立在实在法确认的利益衡平基础上。还原事实本相,明晰身份制度中可能存在的剥削与剥夺,富人运用所有权通过市场机制可以剥削他人,权贵运用 权力通过政府机制同样可以对他人进行剥削甚至剥夺。从法律制度上确认身份利益,使身份正义原则法律化、制度化、具体化为权利义务,实现对资源、社会合作利 益的公平享有。在现代市民社会中,利益的第一次分配是通过交易与竞争的市场机制,第二次分配是通过税收与财政支出,国家对于个体生活担当了越来越多的责 任。市民法中对于国家的态度已经发生了转变:从力图与政治国家划清界限以确保市民社会存在,转向寻求国家的积极政策以完善市民社会功能。国家通过各种财政 政策和服务供给影响个体生活,福利性国家通过医疗保险、失业保险、养老保险,为个人整个生命历程连续地提供利益。

  (三)均衡身份利益。身份正义的基础是分配正义,要求通过法律等主要社会制度分配基本权利和义务,决定由社会合作产生的利益归属。一个社会可以分解为一系列的身份结构体系,它们将社会中的人作出相对稳定的安排,形成秩序;社会发展变化的结果往往会产生新的身份,通过这些新身份的功能来固定社会发展成果,分配新增的社会利益或重新分配原有的社会利益。如何界定每一种身份所包含的应有份额,实现身份利益结构均衡才是身份正义的要旨。

  市场成为身份提供的主要机制,构造了现代身份体系。在嵌入于市场结构的身份体系中,人们的身份地位主要由市场能力所决定。市场能力以人们所占有的财产、所拥有的知识技术和劳动力为基础,是“个人可以带进讨价还价交涉中的任何形式的有关品性。”[14]市场机制造就的身份结构是:“富豪——中产阶级——平民——赤贫者。”研究的一般结论是:中产阶级和平民人数大,而富豪和赤贫人数少的身份结构有利于社会和谐与发展。市场机制合理性在于:通过市场竞争产生的身份区分有利于社会财富的创造与积累,身份机制与效率机制相一致;其不合理性在于强势身份者通过市场机制扩大了利益范围。那些大量社会财富的拥有者应该懂得,“在他手边的全部社会制度都是预备好了的,如技术工人、机器、市场、治安与秩序——这些大量的机构与周边的氛围,是千百万人与数十代人共同创造的结果。…我们不应当说甲依靠他自己的能力创造了若干财富,乙创造了若干财富,而应当说利用和借助现存的社会制度,财富的增加属于甲者比属于乙者较多或较少。”[15]在市场机制基础上辅以社会调节,矫正市场机制造成的身份利益失衡,形成合理的身份结构体系,既有必要性,也有正当性。身份利益均衡要求 :“一是强势者应该抑制和平衡。强势包括权力的强势和金钱的强势。权力 的强势要通过程序法约束其权力,通过分权和监督抑制其权力滥用;金钱的强势要通过税收和其他制度抑制其过度膨胀。二是私权利应该得到尊重和保护。任何合法 取得的权利,没有法律明确的规定时不得限制和剥夺。三是对弱势群体利益的特殊关切和保障。任何社会都有弱势群体,要求得到社会的和谐发展,必须通过健全的 社会保障等制度使每一个公民能过着有起码人的尊严的生活。”[16]

  (四)兼顾分配与发展功能。任何一种身份制度均具有利益分配功能,问题在于这种分配能否促进社会发展。古代社会的运行往往是循环的,身份安排一般只有利益分配功能,促进社会发展功能不明显。近代以来的社会是发展的,社会将它所产生的剩余劳动源源不断地投入于它的物质生产系统之中,导致该社会的物质生产系统不断扩张与升级,生产力不断发展,由此形成“扩张型经济系统”。[17]与这种扩张的经济系统相适应,身份安排具有了促进社会发展的功能,实现了分配功能与发展功能相结合。在促进发展方面,身份正义要求根据每个人的实际能力和贡献确定其身份位置和配置身份利益,对于强势身份岗位设置明确的职责和要求,通过竞争机制保持强势身份的流动性,从而调动人的积极性与创造性,实现身份制度的发展功能。在近代市场经济兴起以后,身份促进社会发展功能得到了充分发挥。在市民社会领域,它要求以人的内在市场品质为标准给其相称的身份待遇、支配相应的财产份额,实现人与经济资源结合的优化;在政治社会领域,公共职务岗位通过选拔和竞选机制产生,强势身份位置的竞争促进人与社会权力资源结合的优化。在这种社会环境中,身份安排需要实现分配与发展功能的结合,才能符合身份正义的要求。
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论财产权与人类文明

贾 静
(济南市解放东路63号山东省政法管理干部学院法律二系,邮编250014)


[摘要]财产权与人类文明具有互动性,即财产权促进人类文明向前发展。我国经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制,这是毫无疑问的。但同时我们不能忽视对私有财产的保护。十六大“关于完善保护私人财产的法律制度"的表述和民法典草案中将国有资产和私有财产作为平等的法律保护对象,确认了私有财产权在我国的保护。
[关键词] 财产权;文明;人权;宪政民主;市场经济
生命权、财产权、自由权构成了三项基本人权。而财产权是主要的人权,是实现其它权利的主要工具。纵观整个人类历史,财产权与人类文明具有互动性,即财产权促进人类的文明向前发展。我国经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制,包括全民所有制和集体所有制,而全民所有制只能采取国家所有制的形式,国家财产对实现社会主义国家的职能和满足人民的物质文化需要具有重要意义。同时1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的宪法修正案中规定:“地方在法律规定的范围内个体经济、私营经济等非公有制经济,是社会主义市场经济的重要组成部分"。十六大“关于完善保护私人财产的法律制度"的表述和民法典草案中将国有资产和私有财产作为平等的法律保护对象,都从而确认了私有财产权在我国的保护。我国作为一个法治国家,通过完善各种法律制度以保护公民的私有财产权,对我国社会文明程度的普遍提高,具有至关重要的不可忽视的作用。
一、私有财产权是道德与善行的催化剂,是野蛮与文明的水岭。
私有财产权的观念是伴随着人类文明的自然史而形成的。私有财产权是人的天赋权利,而不是动物的天赋权利。这是说,享受私有财产权是人及其生存的一个重要特征。失去了这个特征,人就有可能被贬到动物的地步上,人的自由和生命就可能危在旦夕。享受财产的权利是人成为人的要件之一,是确保人被当人对待的基本权利。从这种意义上说,完全有理由把私有财产权看作是人类与生俱来的权利,或者说是天赋的权利。
私有财产权受到同等的公平保护的程度越高,这个社会的文明程度就越高。由多个部分组成的完善的财产权利是一切先进文明的道德核心,是个体自由不可分离的部分。私有财产权使正当地占有财富的欲望合法化。连恩格斯也承认,文明时代从它的存在的第一日起直至今日的动力:财富、财富、第三还是财富,不是公有的财富,而是微不足道的单个人的财富,这就是文明时代唯一的具有决定意义的目的。既然财富与私有财产权同人类的文明如此密不可分地交织在一起,对人类文明的发展起着如此巨大而又不可替代的作用,那么否定了私有财产权的正当性,也就无疑是卸掉了人类文明的推进器。
在实行法治的国家里私有财产权制度的确立,是人们文明方式合作的开始。私有财产权的确立和保障是先进文明的道德内核,只有野蛮时代的人才不知私有财产权为何物,因而也不会去尊重他人的财产权。在法治社会只有骗子、小偷、强盗、土匪、蝥贼才不尊重他人的财产权。尊重私有财产权与否不仅是人类的文明状态与动物的蒙昧状态的分水岭,而且也是文明人与野蛮人的分水岭。不承认这一分水岭,就意味着不承认文明与野蛮的分野,人类与动物的分野。
不可否认,任何社会中都有通过盗窃获取财富的。然而,正是私有财产权的道德性才决定了盗窃行径的不道德性。若是没有财产权,盗窃等掠夺性的行为就成了道德上受鼓励的“见义勇为”。可见,取缔了私有财产权就是放纵对他人财产的盗窃、乃至公开的抢劫,像文革中的那些打、砸、抄、抢他人财产的野蛮行径才能名正言顺、肆无忌惮。无偿占有他人劳动成果要么是疯人行径,要么是禽兽行径,而绝不是文明人的行径。而制止盗窃的最有效的途径之一就是强化对私有财产权的法律保护。鼓励盗窃的最好办法便是取缔之。
私有财产与财产权是文明社会的标志,衡量一个社会的文明程度是看私有财产权在该社会中得到保护的程度。处在野蛮状态下的人类根本没有私有财产权的概念。私有财产权可以说是文明人特有权利,是生存和幸福的关键。很难想象,一个连财产权都得不到保障的人,其生命(权)和幸福(权)能平安无事。私有财产权是健全的人性的必要条件,是人类超越自然的必要条件,也是推进人类文明自身的必要条件,更是推进整个人类社会法治化进程的必要条件。
二、私有财产权是一切政治权利的先导,是实现 民主的基石。
私有财产权不仅是公民个人的经济权利,事实上也更是政治的权利。私有财产和自由市场经济必须有政治上的保障,否则就会被统治者的滥权所践踏。不仅如此,私有财产权还为民主政治提供了最牢固的道德基础。在保障自由,遏制野蛮的专制方面,私有财产权也起着不可替代的作用。私有财产权的确立分散了社会中的经济权力,因而避免了政治经济权力的高度集中,为民主创造了必要的经济条件。
私有财产权总是服务于占有者的目的。在产权个人化的社会中,私有财产权意味着个人有权用自己的财产去服务于自己所追求的目的。在产权公有化的社会中,财产被用来服务于政治制度和政治家的目的。由于政治的功能是让个人的多样化的生存目的服务于所谓的全社会的共同目的,或者说是多数人的、执政一方的、独裁者的目的。 这种共同的目的往往是少数人的乃至一个人的目的。
在法治社会里,私有财产权既是一项经济制度,又是一项政治法律原则,但决不是一项凭有权人的好恶而可以任意废弃的政策。有关财产和财产权的制度安排是现代文明社会的一项基本制度,而不是领导者的权宜之计。私有财产权的界定与保障愈明析有效,财富的强行再分配的难度就愈大。私有财产越得到保障,损人利已的难度就愈大。个人的财产权与自由市场经济不会自动带来民主,但没有私有财产权与市场,则绝对不会有民主。前者虽不是后者的全部条件,但却是必要条件。世界上还没有一个国家不承认私有财产权却实现了真正的民主。民主在人类文明中的昌盛与私有财产权的逐步确定是同步发生的。
私有财产权的保障不仅需要民主,同样需要宪政、法治。它的确立还催生了法治。私有财产权是宪法与宪政所要保护的重点对象,没有对它有效保护,也就没有宪政。政府唯一正当的,合乎道德的目的就是保护人的权利,即保护人的生命权、自由权和财产权。没有私有财产权,其他一切权利都必将落空。任何立法机关可以用多数票表决的方式剥夺公民财产权和基本自由的政体决不是自由政体。私有财产权把权利与自由赋予个人,把限制加诸国家,即为了保障财产权来限制国家的权力。所以,私有财产权事关政治正义。广义上的私有财产权还意味着个人拥有的选择自由,其人身的安全和自由、运用其才智的自由。只有公平地保护每个人的财产权的政治制度才是正义的政治制度。没有私有财产权其他任何权利都不可能得到真正行使。私有财产权是个人自由不受限制的权利,是使人权受到宪法保护的基本权利。
只有法治国家的宪政民主才把全面的、法律意义的私有财产权变成现实。私有财产权作为人的基本权利和人类文明的基石具有超法律的性质,人类不能制定毁灭人类文明自身的法律,因而不能制定消灭私有财产权的法律。保障私有财产权的工作早已成为文明人的行动指南。这意味着社会中的财产不能为一个人、一个家族、一家公司或公共权力机构垄断享有。个人可以享有专有权的对象只能是他的能力、他的运气。如果一切财产及其权利归于一身,那么,奴役就近在眼前。可见,私有财产权是象征现代政治文明的宪政民主的亲密的伴侣。
三、私有财产权是市场经济繁荣与效率的关键。
市场经济的一个重要的特征就是市场主体一律平等,不同性质的经济组织都可以在法律规定的范围内平等参与市场竞争。在市场经济条件下,给财产权的不同主体以同样的法律保护是法治的必然要求。只有这样,公民才有从事经济活动和支配自己财产的广泛自由,才有创造财富的自由,因而也就能创造出大量的财富。所以,创造财富的自由要落实在社会制度上必然表现为以私有财产权为基石的自由市场经济。可见,私有财产权是市场经济得以运转的最重要的条件。私有财产权是人权、经济活动和法律活动的核心,因为它是实现其他权利的物质前提,它为人们创造财富提供了最强大的动力,围绕着财产及其权利所产生的冲突是人类事务中最基本的冲突。私有财产权不仅攸关生存的质量和生活的改善,而且给经济增长提供了最强大的推动力,是民富国强的法宝,市场经济的核心。
私有财产权是经济繁荣与效率的关键,经济生活中有一条简单而重要的规律,这就是,除非有特殊的情形,花自己的钱比花别人的更谨慎。所以,保障个人的财产权比废除个人的财产权带来了更高的效率、更高的收益、更低的成本。财产权是市场经济的核心。没有财产权,拿谁的财产去交易?从这种意义上讲,私有财产权比市场更重要。有人常常发出这样的诘难:私有财产权被用来满足私利。但是利己的行为多半是利他的。自利的本性鼓励每个人尽量用最低的成本生产出最高质量的产品到市场上交易,结果个人受益、大家受益。但交易的前提是个人拥有、占有支配属于他的东西,以实现他的目的。没有这一领域,个人就将不可能有理性的、道德的行为。每个个人的财产权是一个文明的、正义的、自由与繁荣的社会最为关键的组成部分。
民富国强的最有效的法宝就是保障私有财产权。致穷的最便利的办法是不承认任何属于私人的东西,而致富的最快捷的途径就是为民间的财产提供最充分的法律保护。私有财产权是市场经济的基础,这意味着每个人都有权决定交易的条件,有权说,“这是我的,任何人想动它必须征得我的同意。”相反,若是私有财产权得不到承认,若是公民通过辛勤劳动所创造的财富不断被人强占或强制充公,那么,他就不可能有极大的热忱去创造财富,社会财富的总量只会有减无增,最终民不聊生,乃至饿殍遍野。人们只有在有权正当占有劳动成果时,才会放手创造财富,这就要求政府公开承诺对私有财产权的保障。对私有财产权与经济自由的剥夺封闭了市场,保护了特权,偏袒了懒惰,禁锢了创造力,从而带来了普遍的贫困和落后,使富国变穷,穷国更穷。在这方面中国人吃过的苦头不可谓少,中华文明也因此长期停滞不前。
现代产权经济学与制度经济学证明,英国、荷兰、西班牙等西欧国家在近代的崛起得益于私有财产权制度的建立以及私有财产权对政府的权力构成的重大约束。在欧洲地中海的历史上,是有了财产权利的分离,才有了个人自由、尊重他人自由的道德观念。文明演进又促进了对法律、正义和私有财产权的共识,而这些国家之间发展程度的差异,则是由这些国家对私有财产权保障程度的差异决定的;同样,东亚新兴工业化国家和地区与该地区落后的发展中国家现代化程度的不同也可以用私有财产权的尺度来衡量。这对我们如何重新启动中华文明有着重要的借鉴作用。
四、目前我国私有财 产权的法律保护状况及法治化完善
我国自改革开放以来,为适应不同时期社会经济发展的需要,有关保护私有财产的法律也逐渐完善。1982年颁行的宪法明确规定:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”,“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权”。1988年4月12 日七届人大一次会议通过的宪法修正案第1条对现行宪法第11条作了补充规定,增加了有关私营经济的条款,并规定国家保护私营经济的合法权益。这就在法律上正式确立了私营经济的合法地位。同年6 月25日,国务院颁发了《私营企业暂行条例》、《私营企业所得税暂行条例》和《国务院关于征收私营企业投资者个人所得税的规定》三项法规,将私营经济的发展和管理纳入了法制的轨道。1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的宪法修正案对宪法第11条又作了重要修改,“在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济,是社会主义市场经济的重要组成部分”的规定,更加确认了私营经济的重要地位。
诚然,法律本身不能创造社会财富,但却能有效地刺激和鼓励人们创造社会财富。我国法律对私有财产的各项保护措施也都在不同程度上有利于保障和促进作为市场经济重要组成部分的个体经济的发展,有利于我国社会生产力的提高和财富的增长。尤其是1988年我国颁布了《私营企业暂行条例》以后,因私营企业在法律上取得了合法地位,使许多具备条件的个体工商户大步跨入私营企业的行列之中,从而扩大了企业的经营规模和范围。据统计,至1990年底,登记注册的私营企业有9.8万户,从业人员170.2万人,户均17.4人,注册资金45.2亿元,户均9.7万元。这些私营企业大多是由个体经济发展而来的。以北京市为例,1998年,有1300多家私营企业是从个体工商户发展起来的。1992年以后,受邓小平同志南巡讲话精神的鼓舞,“下海”之风蓬勃兴起,私营经济发展迅速,许多地区也颁行了一些促进私营、个体经济发展的新规定,并在实践中加强了对个体经济的切实保护,这些措施都起到了良好的效果,并且标志着我国有关私营经济的政策、法律已发展到一个新的阶段。
在当前的条件下,为迅速提高我国综合国力、促进社会生产力的提高,加快市场经济发展的步伐,推进我国对私有财产保护的法治化进展,应该加强对个体经济和公民个人财产的全面的、有效的保护,为此,需要在如下几个方面尽快完善有关法律:
(1)对各类主体的合法财产实行平等保护。平等保护正是市场经济的内在要求在法律上的体现。强调公有制的主导地位是十分必要的,但对公私财产应实行平等保护,这是市场经济所要求的交易秩序形成的条件,也是社会主义法治精神的体现。只有实现平等保护,建立财产秩序和交易秩序,促进市场经济的发展,最终才有利于公有制的发展。当然,从我国宪法的基本精神来看,对公民合法财产是予以充分保护的,但在有关法律文件中,对个体经济和私有财产的保护方面确实存在着一些不合理规定,甚至个体业主与外国投资者同属私人财产所有者,但在保护上却是有差别的。为加强对公私财产的平等保护,我国宪法应明确规定,公民个人财产只要是通过合法途径取得的,也应具有神圣不可侵犯性,除此之外,还应完善公司法、物权法、合同法、破产法、侵权法等有关法律,在财产的取得和转让、公司的成立和合并以及企业的破产、股票的购买、债券的发行、资产的收购、对财产遭损时的补救等方面都尽可能地对公私财产实行平等保护。
(2)对公民的合法财产实行全面保护。保护财产是我国各个部门的共同任务,因而在完善对私有财产全面保护的法律方面也应从多方面着手。首先应在宪法中明确规定司法机关保护私有财产权的职责权限,完善法院独立行使审判权的机制,使之不受任何行政机关、地方、个人、单位的干涉,同时应对私有财产权的法律限制、征用、征收、罚款、没收、税收等做出规定。当然,宪法也应规定对公民私有财产的征用,只能由国家为社会的公共利益严格依照法律程序进行,并且还要提供适当的补偿。
(3)为个体经济的发展创造公平竞争的法律环境。公平竞争是个体经济发展的必要条件和环境,也是市场经济的重要组成部分。目前,由于新旧体制依然并存,各种经济关系尚没有理顺,公平竞争的环境并没有真正形成。对于个体经济者来说,尽管他们在竞争中具有灵活多变、自主性和适应能力强的特点,但在竞争中仍受到许多束缚。从迅速发展我国生产力和提高我国综合国力出发,应制定扶植个体经济的法律,尽可能地鼓励和允许个人从事更高的有利于国计民生的经营活动,尽量减少对个人在经营范围等方面的限制。同时,应尽快制定公平竞争法,保障各类主体的合法竞争行为,禁止各种不正当竞争行为,从而使私营经济在公平竞争的法律环境中迅速发展壮大。
[参 考 文 献]
〔1〕 洛克:《政府论》,(下),商务印书馆,1983年 第77、88页。
〔2〕 汪丁丁 :“哈耶克的‘扩展秩序'思想初论” (中)《经济民主与经济自由》,《公共论丛》本刊第三辑,1997年。
〔3〕 《马克思恩格斯选集》,第四卷,第173页。
〔4〕 汪丁丁:《经济发展与制度创新》上海人民出版社,1995,第113页。
〔5〕 刘龙政:“我国个体所有制经济发展阶段性探析”《中国经济问题》1992年第六期







呼和浩特市住宅区物业管理办法

内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市政府令第12号


《呼和浩特市住宅区物业管理办法》已经2000年4月10日市人民政府第18次常务会议讨论通过,现予发布施行。

市长 柳秀

二OOO年四月十二日


呼和浩特市住宅区物业管理办法



第一章 总 则
第一条 为了加强城市住宅区物业管理,规范物业管理服务行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造良好的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理。中央、自治区驻呼单位的物业实行属地化管理。
第三条 本办法所称住宅区物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的住宅共用部分、共用设备和共用设施。
本办法所称业主,是指物业的所有权人。
本办法所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理公司,是指接受业主或者业主委员会的委托,根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责组建业主委员会,培育物业管理公司,监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作;培育物业管理市场,规范物业管理行为;统一管理物业管理专用基金;加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理;负责组织实施本办法。
建设、电力、邮电、环保、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本办法。
城市建设和管理实行“两级政府,三级管理,四级网络”的形式,市内四区街道办事处、居委会应当注册相应的物业管理公司,做好物业管理工作。
驻区非作战部队、武装警察部队的后勤保障社会化管理,政府给予一定的优惠政策。
第二章 物业管理公司及其职责
第六条 物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位,具有独立企业法人资格。
第七条 成立物业管理公司必须符合下列条件:
(一)有符合公司法人登记的名称和组织机构;
<二)有适用物业管理经营活动的固定场所;
(三)有与经营规模相适应的注册资金;
(四)有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第八条 成立物业管理公司,必须报市房产行政主管部门审核,取得《物业管理企业资质证书》,并领取《营业执照》,方可开业。
第九条 《物业管理企业资质证书》实行年检制度。
物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持有市房产行政主管部门核发的岗位证书。
第十条 物业管理公司接受委托实行邀请招标、公开招标制度。
第十一条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理,签订书面合同。委托管理合同应当自签订后十五日内报市房产行政主管部门备案。
第十二条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理:
(一)房屋的使用、维修、养护;
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;
(三)清洁卫生;
(四)车辆行驶及停泊;
(五)公共秩序;
(六)市房产行政主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十三条 物业管理公司的权利:
(一)根据有关法律、法规,结合实际情况,制定本住宅区物业管理办法;
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;
(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)选聘专营公司承担专项经营业务;
(五)对无故不交各项应交费用的业主和使用人,物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金。
第十四条 物业管理公司的义务:
(一)以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;
(二)按市房产行政主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;
(三)接受业主委员会和业主的监督;
(四)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;
(五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第十五亲 物业管理服务收费,应当遵循公平、合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第十六条 物业管理服务收费包括下列项目;
(一)管理费。用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查,物业维修、更新费用的财务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;
(二)房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;
(三)绿化管理费。用于绿地,花草的浇灌修剪;
(四)保洁费.用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;
(五)保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;
(六)维修费。用于物业维修服务所需的费用。
前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项费用按月分项计算,第(六)项费用按实际维修项目计算。
第十七条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:
(一)住宅的公共性服务收费标准,由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门制定,并领取由市物价行政主管部门核发的《收费许可证》。
(二)其他服务项目的收费标准,由物业管理公司与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第十八条 业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的,从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。
第十九条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托,物业管理企业自行提供服务收费的,业主或者使用人可以不支付。
第二十条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市房产行政主管部门和委托管理合同规定的标准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可以终止合同。
第二十一亲 物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内,向业主委员会力,理下列事顷,并报市房产行政主管部门备案;
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以退还;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务账册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第三章 业主自治管理
第二十二条 业主委员会是在市房产行政主管部门指导下,在物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织,代表和维护业主的合法权益。
第二十三亲 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内,有下列情况之一的,市房产行政主管部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会:
(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;
(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;
(三)住宅出售己满两年。
第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向民政部门登记后,到市房产行政主管部门备案;
(一)成立业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主委员会章程;
(四)业主公约。
第二十五条 业主委员会的权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程和业主公约;
(三)选聘或续聘物业管理公司,并与物业管理公司签订委托管理合同;
(四)审议物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(五)检查、监督物业管理工作的实施以及规章制度的执行。
第二十六条 业主委员会的义务:
(一)协助物业管理公司落实各项管理措施;
(二)督促业主执行物业管理的各项规定,履行管理公约,及时交纳各项管理服务费用;
(三)接受业主的监督;
(四)接受市房产行政主管部门的指导和监督;
(五)协调业主与物业管理公司的关系。
第四章 物业的接管、使用和维护
第二十七条 开发建设单位在工程竣工综合验收合格,并领取有关部门签发的《综合验收合格证书》后,须到市房产行政主管部门申报办理物业移交手续。
第二十八条 办理移交手续的物业,由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。
业主委艮会成立之前,由开发建设单位委托物业管理公司对物业进行管理,签订委托管理合同。
第二十九条 开发建设单位在移交物业时,向业主委员会及物业管理公司提交下列工程律设资料:
(一)竣工验收合格证书及有关资料;
(二)规划总平面图;
(三)竣工总平面图;
(四)地下管网竣工田;
(五)建筑施工全套图纸;
(六)其他必要的资料。
第三十条 开发建设单位在移交物业时,应提供一定比例的物业管理用房,其产权归全体业主所有。
第三十一条 业主或使用人使用房屋应遵守下列规定:
(一)未经有关部门批准,不得改变房屋结构、用途和外貌;
(二)不得对房屋的内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道擅自进行凿、拆;
(三)不得在房屋内外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品;
(四)不得侵害他人的合法权益;
(五)不得利用房屋从事违法和违反社会公德的活动。
第三十二条 房屋的维修责任,按下列规定划分;
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋奉体共用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修,其费用从公共性服务收费中支出。
住宅小区共用设施的重大维修工程费从共用设施专用基金中支出,不足部分按业主所拥有的住宅建筑面积比例分摊。
第三十三条 住宅小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绦地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理公司统一管理维护.管理维护费用从公共性服务收费中支出。
第三十四条 住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯等管线的维修养护,分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。
第三十五条 在住宅小区内不得有下列行为:
(一)在小区内空地搭建各类违章建筑,堆放物品;
(二)占用楼梯间、通道、屋面、干台、道路、停车场等公用设施影响其正常使用功能;
(三)侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品,践踏花园草地;
(四)擅自张贴标语、广告和各类启事,悬挂广告牌或物品;
(五)损毁、涂划公共设施;
(六)随地丢撒果皮、废纸和杂物;随地倾倒垃圾、污水,随地吐痰、大小便;
(七)往垃圾道内倾倒非生活用垃圾、污水,倾倒体积过大的废弃物;
(八)饲养家禽、家畜;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)随意停放车辆和乱鸣喇叭;
(十一)擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线或开挖道路等;
(十二)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第三十六条 有关专业部门在住宅小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、供热、煤气、邮电通讯等管道管线,须持有关部门签发的施工许可证,事先与业主委员会联系,签订协议并交纳一定的保证金后方可开工。对开挖后的路面、绿地等恢复原状后,退还保证金。保证金由物业管理公司代管。
第五章 维修基金的管理与作用
第三十七条 住宅共用部位、共同设备和共用设施,应当设立维修基金。
维修基金按下列规定收取:
(一)商品房出售时,六层住宅按售房款的2%收取,六层以上住宅按售房款的3%收取;
(二)单位出售公有住房时,桉售房款的20%提取。
(三)公房的购买者按购房款的2%收取。
物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,不得挪作他用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时,应将维修基金统一移交市房产行政主管部门代管。
物业维修基金的管理和使用执行建设部、财政部印发的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。
住宅的共用部位、共用设备和共用设施维修、更新时,由业主委员会向市房产行政主管部门提出申请,市房产行政主管部门对维修项目进行鉴定并审核预算后,报市政府批准方可使用.项目维修由市房产行政主管部门指定有资质的专业队伍实施。
第三十八条 业主转让住宅时,其物业维修基金不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,其中由业主交纳的剩余部分,由受让人向转让人支付。
第六章 法律责任
第三十九条 未申领《物业管理企业资质证书》从事物业管理活动的,限期予以补办,并由市房产行政主管部门处以1000元罚款。
第四十条 未向市房产行政主管部门移交维修基金的,限期移交,否则不予办理房屋权屑登记。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照行政复议法、行政诉讼法的有关规定,申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉,又不履行决定的,由作出处罚规定的机关申请人民法院强制执行。
第七章附 则
第四十二条 物业管理区域内的非居住物业管理,旗县辖区内的物业管理,参照本办法执行。
第四十三条 本办法的具体应用问题,由市房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起施行。1996年制定的《呼和浩特市物业管理暂行办法》同时废止。




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