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论转让信用证下开证行付款条件/居松南

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 02:42:14  浏览:8915   来源:法律资料网
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论转让信用证下开证行付款条件

居松南



摘要: 信用证付款的条件是单证一致原则,但是转让信用证的具体运行情况和不可转让信用证相比发生许多变数,第二受益人直接向开证行递交的单据,将不能和原信用证相符。在此情况下,开证行无权对因转让产生的不符宣称单证不符,而同样应当在UCP500规则允许的范围内承担相应的付款责任。


关键词:转让信用证;付款责任;UCP500;第二受益人;单证一致

信用证作为一种国际贸易支付工具已经熟练地为各国所使用。信用证的适用在实务操作以及法律的适用上也已国际商会跟单信用证统一惯例(UCP500)为基础。世界上除了美国的统一商法典对信用证做出了一些规定以外,几乎所有的其他国家都把UCP500作为构件信用证法律关系的基础,并以此来明确相关各方的权利义务关系。
我们在探讨信用证各方的义务和信用证的运行时,实际考察的角度是一张标准的信用证。按照国际商会UCP500的定义,信用证意指开证行的一项承诺,受益人在向开证行或其指定银行按照信用证的要求递交了和信用证相符的单据后,将获得开证行的付款。同样,根据UCP500的定义,信用证还可以分为付款信用证、承兑信用证、议付信用证。准确地说,这几类信用证在其付款时间和条件上各不相同。笔者在此为了专门考察转让信用证的问题,不对以上信用证加以区分,从信用证最基本的付款要求的角度出发,探讨开证行付款条件问题。
非转让信用证的付款条件
非转让信用证下,或者一张通俗意义上的信用证下,开证行作为信用证关系中的重要的一方当事人,在开出合法有效的信用证后,就可能承担着付款的义务,但是这种付款的义务是有条件的,其条件集中在以下两个方面:
一、人提交了和信用证相符的单据,也就是“单证一致“。关于单证一致的具体含义,有的学者认为应当是严格一致原则, 即提交单据应当和信用证的要求完全一致,甚至是一个标点符号或者一个字母的错误都不能有遗漏。也有人认为是一种实质一致的原则,只要所提交的单据实质上符合要求,就视为满足了信用证的要求。也有人认为“严格一致只是信用证结算最重要的但不是唯一的原则” ,应当和其他原则相结合。实际上有关单证一致的原则到底是何含义的争论产生,是由于信用证统一惯例上没有对此做出明确规定。UCP500第13条a只是这样规定“银行必须合理小心地审核信用证规定的一切单据,以确定是否表面与信用证条款相符合。本惯例所体现的国际标准银行实务是确定信用证所规定的单据表面与信用证条款相符的依据”,没有做出详细规定。同样即使是UCP500的制定者,国际商会对此也没有做出解释,包括国际商会的专家小组。只要国际商会没有以统一惯例的形式加以确认明确单证一致的确切标准,有关这一问题的争论还要继续下去,在目前情况下,这样的问题只能由各国司法机构去裁量。笔者在这里不想进一步讨论单证一致的准确含义和具体标准,只想从UCP500的角度,探讨银行付款的条件问题就是受益人必须提交和信用证相符的单据,简单地表述就是单证相符。
二、益人其他方面应当满足信用证的要求。我们在考察开证行付款条件的时候,一直在强调单证一致,单单相符,但是忽视了另外一个重要条件,受益人递交单据必须符合信用证的要求。因为UCP500有关信用证的含义里明确要求受益人必须“在符合信用证条款的条件下,凭规定的单据”获得付款。故人们考察问题的重点就集中在受益人提交的单据上。而实际上信用证的付款条件主要是以单据来证明的,但是在另外一些行为方面也必须符合信用证的要求。比如说,交单的时间。一般情况下信用证都规定受益人应当在指定的期限之内将符合信用证要求的单据递交给开证行自身,或者开证行指定的银行。在这里受益人递交单据的时间就不能在其制作的任何单据上明确显示出来,只有收到单据的银行自己才可能了解受益人是否在规定的交单期限内提交。再比如信用证规定的其他要求,如交单地址交单方式等等都是以行为来确认是否合信用证相符。因为信用证本身的条款是灵活而且复杂的,世界范围内各个地区的情况也不一致,所以不能保证信用证的要求完全是单据的要求。特别是,某些情况下,这些要求不是开证申请人要求的,而是开证行自己对受益人的要求。
如此,受益人在单据外的行为或条件也构成开证行义务的重要部分,如果受益人没有能够符合信用证的这些要求,也就是开证行的要求,仅管受益人递交了符合信用证要求的单据,但是受益人获得付款的可能性就大大降低。
转让信用证与非转让信用证运行的不同
UCP500第48条明确规定了转让信用证的含义,即“可转让信用证系指信用证受益人(第一受益人)可以要求授权付款、承担延期付款责任、承兑或议付的银行或当信用证是自由议付时,可以要求信用证中特别授权的转让银行,将该信用证全部或部分转让给一个或数个受益人(第二受益人)使用的信用证”根据UCP500的定义,转让信用证是指,信用证的受益人在信用证为可转让的信用证的情况下,可以向开证行指定的转让行提出申请,将信用证的全部或部分转让给第二个受益人。
转让信用证的出现顺应了交易的需要。信用证的第一受益人一般都是中间商,自己不进行信用证货物的生产,其将信用证转让给第二受益人时可以直接以交单贸易的方式将货物转手卖给信用证的开证申请人,从而获取中间利润。
然而,转让信用证的实际运行要复杂很多,其主要体现在以下几个方面:
一、是否转让信用证的决定权实际在信用证的受益人,也就是第一受益人。根据UCP500的规定,信用证的开证行应当在信用证上注明“TRANSERRABLE”,以表明信用证是可以转让的。开证行指定的转让银行是根据第一受益人的要求转让信用证的,转让信用证的申请转让权和决定权实际在第一受益人,只有第一受益人向转让行申请,转让行才可以为信用证转让的行为,转让行自己无权转让信用证。
与此同时,信用证的开证行并不知道信用证是否已经转让或没有转让。因为,根据UCP500第48条C、D款,转让行可以自由决定转让或不转让,一旦其决定转让,开证行并无权力加以干预;另一方面,转让行转让信用证的时候,也没有义务把转让信用证的具体情况通知给开证行。由此我们可以看出,除非开证行在给转让行的指示中明确要求转让行在转让信用证时通知开证行转让的细节,否则,开证行无从知晓信用证是否已经被转让。
二、第一受益人决定着转让的对象,即第二受益人。信用证的开证行并不知道也不能决定信用证会转让给哪一个第二受益人。信用证的开证行仅以注明可转让作为转让信用证的标志,开证行开出的信用证上不会显示第二受益人的任何名称。第二受益人一般都是第一受益人的商业伙伴,第一受益人因商业秘密的需要,不会把第二受益人的名称透露出去。跟上述情况一样,信用证开证行除非自己在信用证中特别做出这种要求,否则其将不可能知道谁是第二受益人。
三、第一受益人还决定第二受益人的具体个数。根据UCP500第48条A款的定义,转让信用证的受益人可以将信用证部分转让给数个第二受益人,所以就会出现同一份信用证下不同的第二受益人的情况。对于开证行而言,其信用证可能被分割使用,从而可能面对数个第二受益人。
四、一受益人的修改通知权同样决定了转让信用证的复杂性。信用证有可撤消和不可撤消之分,但是现在可撤消信用证已经非常少见。但是信用证却是可以修改的,信用证的修改由开证行应开证申请人的要求单方面对受益人开出,但是信用证修改的接受权却由受益人决定。UCP500第48条D款规定“在申请转让时并且在信用证转出之前,第一受益人必须不可撤销地指示转让银行,说明它是否保留拒绝允许转让行将修改通知给第二受益人的权利。如转让行同意按此条件办理转让,它必须在办理转让时,将第一受益人关于修改事项的指示通知第二受益人”。是否接受修改的时间推迟到第二受益人提交单据时止。
但是,在信用证向多个第二受益人转让的情况下,问题就变得比较复杂。因为每一个第二受益人可以自行决定是否接受修改,而且互相之间不受影响。当第一受益人替换单据时可能是有的单据是根据修改制作的,有的是没有根据修改制作。而作为信用证修改而言,UCP500第9条C款IV项规定“对同一修改通知中的修改内容不允许部分接受,因而对修改内容的部分接受当属无效”。所以这些不同第二受益人的单据直接递交给开证行后,开证行也会面临部分接受,部分不接受的问题。
五、第一受益人转让信用证的具体内容使得信用证关系复杂化。根据UCP500第48条H款的规定,信用证转让时条款的变化是有限制的,仅有信用证金额、单价、到期日、最后交单期、装运期限以及保险条款。其实,这一点规定是和实际交易相符合的。第一受益人多充当中间商的角色,第一受益人的买方就是信用证的开证申请人,第一受益人的卖方是第二受益人。第一受益人需要从两者之间获得差价,所以UCP的上述规定就不足为奇。但是具体转让时减损的幅度是多少,均由第一受益人决定。同样如前所述,开证行无法知晓这些具体细节。
六、是否涉及到第一受益人替换单据,使得信用证单据复杂化。正常情况下,第二受益人收到信用证后,其完成货物装运行为并制作完单据后,将符合转让后的信用证要求的单据递交给转让行,转让行收到单据后交由第一受益人,由第一受益人替换成符合原证要求的单据后,将单据交给开证行或开证行指定的银行获得付款。但是如果第一受益人没有能够替换单据,根据UCP500第48条I款规定,转让行有权将所收到的已转让信用证下的全部单据包括第二受益人的发票(和汇票)交给开证行,并不再对第一受益人负责。由此可见,一旦第一受益人拒绝替换单据,那么第二受益人就直接加入到信用证关系中去,有权径直要求开证行付款。
开证行付款责任的不确定性
以上是对转让信用证的运行进行的分析,我们可以看出其过程要远比普通情况复杂,那么在涉及到最终开证行如何支付款项方面,以及向谁支付,按照何种标准支付就远比一般信用证复杂的多。开证行的付款义务出现更多的不确定性,主要体现在以下几个方面:
一、开证行付款对象的不确定性。在转让信用证项下,正常情况下,如前所述向开证行或开证银行的指定行提交单据的主体是第一受益人本身。这个时候从开证行的角度看来,信用证还是原来的信用证,受益人还是原来的受益人,我们都可以认为信用证没有发生过转让,因而开证银行当然可以以信用证的要求是否满足为条件来决定是否向第一受益人,也就是信用证的受益人付款,只要第一受益人提交了满足信用证要求的单据。
但是,开证行付款的对象也有可能就是第二受益人。如前所述,这种情况主要出现在第一受益人拒绝替换单据的情况下。也就是说,第二受益人将制作完成的单据递交给转让银行后,转让银行也将单据交给第一受益人,但是这是,第一受益人拒绝替换单据,根据UCP500的规定,转让行可以将单据直接递交给开证行。在这种情况下,开证银行将会收到第二受益人的单据。而在开证行的信用证中是不会出现第二受益人的名字的。对开证行来说,它所面临的是一个它并没有直接做出承诺的付款请求人。
付款对象的个数同样具有不确定性,如前所述,在信用证被转让给数个第二受益人,而第一受益人拒绝替换单据的情况下,开证行就可能面临数个付款请求人。
二、付款条件发生了变化,单证相符原则受到了极大的挑战。前已述及,第一受益人只是一个中间商而已,他通过转让信用证并采用替换单据的方式获取差价。例如,开证行B开立一金额为10万美元的信用证,价格条款为CIF则其在转让本信用证的时候,信用证金额减少为9万美元,那么第二受益人递交的单据的金额只能是9万美元,因为从第二受益人的角度出发,第二受益人只获得了9万美元的信用证。为了保证单证一致,第二受益人只能以9万美元向转让行递交单据。
而且,如果此时第一受益人拒绝替换单据,此时第二受益人有权将其全套单据向开证行或其指定银行提交,以获得付款。此时对于开证行来说或开证行的指定银行来说,他们收到的单句肯定和未转让的信用证的要求不同,具体会体现在1.受益人不同,因为受益人已经是第二受益人了,而不是原始的受益人也就是第一受益人;2.金额不同,单据显示的金额可能小于原始信用证的金额;3.保险比例的变化。如果原始信用证的保险比例是发票金额110%的话,因为信用证转让时金额会缩小,故其保险金的比例肯定要大于或等于110%,这样以来就肯定和原始信用证要求的保险比例不一致,从严格一致的角度出发大于110%也构成单证的不符。

转让信用证开证行应遵循的付款条件
通过以上的分析我们可以看出来,转让信用证的开证行在转让信用证转让第一受益人正常交单的情况下,开证行的付款义务是和不可转让信用证没有区别的,问题在于,如果第一受益人没有替换单据,因此第二受益人将单据直接提交给开证行或开证行的指定银行,开证行以什么原则来确定付款,或以何种条件来决定付款。笔者认为,开证行一旦开立转让信用证,对因转让而引起的不符必须接受,即必须在转让的限度内以单证一致的原则接受和转让前信用证不符的单据。原因如下:
一、第二受益人无法按照转让前的信用证准备单据。第二受益人所面对的只是一张转让后的信用证,第二受益人制作单据的唯一依据只能是这一张转让后的信用证。
第二受益人即使完全满足转让后的信用证的要求,也不能完全满足转让前的信用证的要求。如前所述,在一些重大得项目方面比如说金额,肯定和原信用证不一致。很明显,如果开证行按照转让前的信用证的要求来确认是否是单证相符,很显然这样的不符点构成实质性的重大不符,开证行即可拒付。这样的话,对于第二受益人来说,转让后的信用证则没有任何意义,如同废纸一张。
二、开证行开出可转让信用证就必须接受转让信用证可能被转让的后果,其就不仅应当承担原始信用证的单证相符后的请求付款,也应当接受与转让后信用证相符但和原信用证不符的付款请求。表现在以下几个方面:
1.第二受益人直接向开证行提交单据时,第二受益人就已经替代原受益人(第一受益人)成为该信用证的受益人。这种转让是第一受益人在信用证项下的权利和某些义务的一并转让,受让人在信用证中接替了让与人的地位,得到了预先的保证:只要信用证的条款得到了遵守,就有权请求开证行偿付 。
2.信用证可转让也是开证行确定的意思表示的结果,开证行一旦做出这种不可撤消的意思表示,就应当清晰地认识到信用证转让的后果,从而也就应当受到信用证转让后各种情形的约束。只要信用证的转让是在其许可下并由确定的转让行按照UCP500的要求转让出去,那么开证行就应当意识到,交单的主体也可能直接是自己并不熟悉的第二受益人,而且转让后的信用证上注明的内容肯定和原信用证不尽一致。故开证行对在UCP500许可的转让条款的变化方面无权宣称不符即:单价变小、总金额变小,投保比例变大等。
3.即便从开证行的角度出发,实际上开证行接受第二受益人的单据并没有扩大其付款的责任,因为金额不可能超过原信用证的要求。所以说开证行对这类单据的接受并未增加开证行的负担,开证行其实仍然在原来付款责任的范围之内承担付款责任。
三、另外,我们也应当看到。作为第二受益人而言,作为其获得付款的的基本条件---单证相符并不是无限制地扩大,这也只能是在某些特定的方面可能有所变化。而这些变化的方面,只能是UCP500里明确列明的几项。也就是说其只能在转让信用证的条件下获得付款,而不能突破转让信用证的限制。增加金额等。
四、还有,在信用证的其他条件下,第二受益人仍然必须满足信用证的要求比如说满足交单日期的规定,同时应当在原始信用证指定的时间内把单据递交给开证行或指定银行。如果不能同时满足以上两项要求,其也可能不能获得付款。
结论
信用证来源于实践,其运转的目的就是为了服务于交易的需要,故其运行的轨迹要远比想象的复杂的多。作为信用证的一类,可转让信用证就是远比普通信用证复杂许多。在其付款条件方面,特别是第二受益人直接递交单据要求付款的情况下,开证行将不能遵守原信用证的单证一致原则来满足第二受益人的付款要求,而只能信用证允许转让的角度和范围之内来决定是否单证一致。
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鹤壁市城市居住小区配套公共服务设施管理规定

河南省鹤壁市人民政府办公室


鹤壁市城市居住小区配套公共服务设施管理规定


第一章 总 则


第一条  为加强新形势下新建城市居住小区或居住组团(以下简称居住小区)配套公共服务设施管理,保证居住小区配套公共服务设施合理配置,维护小区业主和开发企业的合法权益,根据有关法律、法规、规范和文件精神,制定本规定。


第二条  本规定适用于鹤壁市城市规划区内新建改建居住小区配套公共服务设施的规划管理,两县可参照执行。


第三条  居住小区应同步规划建设教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、社区管理服务和市政公用等配套公共服务设施,同步投入使用。


第四条  居住小区配套公共服务设施的设置,应坚持可持续发展和节约用地的原则。使用性质相近或可兼容的公共服务设施应综合设置。


第五条  居住小区配套公共服务设施的设置水平应当和居住人口规模相适应,在符合规定指标总量的前提下,可采取集中与分散相结合的方式统一安排、合理布置。





第二章 权属界定与管理


第六条 新建居住小区配套公共服务设施分为非营业性公共服务设施和营业性公共服务设施两种。


第七条 新建居住小区的非营业性公共服务设施,是指不以盈利为目的、建设成本适宜列入小区商品房建设成本的公共服务设施,包括医疗卫生、文化体育、社区管理服务、市政公用设施等。此类的公共服务设施中除社会公益性配套设施以外,其权属归全体业主所有,由房管部门代为登记,开发企业不得销售,也不得以任何方式处置其使用权。


非营业性公共服务设施(社会公益性的除外)的经营收益归全体业主所有,用于小区的物业管理。


第八条 新建居住小区的营业性公共服务设施,是指适宜进行市场化运营、建设成本不宜列入且未列入小区商品房建设成本的公共服务设施,包括教育、商业服务设施(物业管理专用商业服务设施用房除外)等。此类公共服务设施,按谁投资、谁所有、谁收益的原则,其权属归投资者所有,但交付使用后必须纳入小区统一的物业管理。


新建居住小区中的商业服务设施中,应留设建筑面积不低于居住小区总建筑面积 2‰的物业管理专用商业服务设施用房。物业管理专用商业服务设施用房按建筑成本价摊入小区建设成本,权属归全体业主所有,收益用于业主大会、业主委员会等办公支出和弥补本小区物业经费、维修更新费用的不足。


第九条 新建居住小区的车库、车位(含机动车和非机动车)属住宅建筑停车位控制指标下限以内的,按非营业性公共服务设施认定,列入小区商品房建设成本,不得销售,交付使用后,由业主委员会委托物业管理公司统一管理;超出住宅建筑停车位控制指标下限并得到城市规划行政主管部门许可建设的车库(含地上、地下)可以按营业性公共服务设施认定,允许销售,但所有露天停车位不得销售。


第十条 新建居住小区配套公共服务设施的项目、指标等内容一般在控制性详细规划中确定,但均须在提供规划设计条件时作为土地出让条件之一进行明确。城市规划行政主管部门在审查详细规划方案、建筑方案、施工图以及核发《建设工程规划许可证》时应对新建居住小区配套公共服务设施的名称、位置、性质、指标等进一步核定。


第十一条 建立居住小区配套设施公示制度。小区开发、销售企业在商品房销售过程中应将配套公共服务设施实施计划在销售场所予以公示,公示内容包括配套公共服务设施的建筑面积、建筑地点、交付时间,并书面告知购房人。开发企业在进行小区前期物业管理招投标时,应将公共服务设施的实施计划作为招投标书的内容告知投标人。


第三章 规划设计指标


第十二条  新建居住小区配套公共服务设施规划设计指标详见附表。本指标按居住人口规模分二级。居住人口规模达到 0.3~ 0.7万人的,按附表 1设置项目;居住人口规模在 0.3万人以下的,按附表 2设置项目;居住人口规模超过 0.7万人的,应相应增设居住区级配套公共服务设施,居住区级配套公共服务设施规划设计指标另行研究。


第十三条 每户平均居住人口计算值为 3.2人,每户(套)住宅建筑面积按实际建筑面积标准计算。


第十四条 本指标是居住小区配套公共服务设施的基准指标。


第四章 附 则


第十五条 未经业主大会研究同意和城市规划行政主管部门许可,任何单位和个人不得擅自改变居住小区配套公共服务设施使用功能,不得转让或变相转让给其他单位使用。


第十六条  未按本规定要求同步完成配套公共服务设施建设或擅自变更居住小区配套公共服务设施使用性质的,有关部门不予组织竣工综合验收,城市规划行政主管部门责令其改正并给予行政处罚。


第十七条  本规定由鹤壁市城市规划管理局负责解释。


第十八条  本规定自印发之日起施行。

附表 1 鹤壁市居住小区配套公共服务设施规划设计指标 ( 居住人口 0.3~ 0.7万人 )


类别

序号

项目名称

千人指标 (m2)

一般规模 (m2/处 )

配置规定

服务规模


(万人 /处)

备注


建筑


面积

用地


面积

建筑面积

用地面积


教育

1

幼儿园

270 ~ 300

420 ~ 450

8 班 2100


12 班 2800

8 班 3000


12 班 4200

招收 2 ~ 6 岁儿童,占居住区总人口 3.0%,就近入园率 90%;建筑 9 ~ 10m2 / 座,用地 14 ~ 15m2 / 座,每班 25座。

0.5 ~ 0.7

一般小园采用上限,大园采用下限,标准较高大园可采用上限。


小计

270 ~ 300

420 ~ 450


医疗卫生

2

社区卫生服务站

25

150


0.5 ~ 0.7


小计

25



文化


体育

3

室内文体活动中心

200



1000



包括文化娱乐 (多功能影视厅、文娱艺术厅等 )、图书阅览,科技活动、青少年活动、康乐 (健身房、棋牌室、室内体育活动等 ) 等设施。

0.5 ~ 0.7

可结合商业服务设施或社区管理服务设施综合设置。


4

室外文体活动场

20

400 ~ 450



2000

包括户外娱乐、集会、露天表演、儿童游戏、老年活动、综合健身、篮球、门球等场地。

0.5 ~ 0.7

宜设于公共绿地附近,兼有避难场所的功能。


小计

220

400 ~ 450


商业服务

5

商业服务

200



1000



包括便利店、超市、银行 储蓄所、物业管理专用商业服务设施用房等。

0.5 ~ 0.7

物业管理专用商业服务设施用房建筑面积不低于居住小区总建筑面积 2‰。


小计

200


社区管理服务

6

社区服务中心

20 ~ 30



160



1000 ~ 2500 户 /处。

0.3 ~ 0.7

可与有关项目组合


7

居民委员会

20 ~ 30


190


1000 ~ 2500 户 /处。

0.3 ~ 0.7

可与有关项目组合


8

物业管理用房

150



600



包括房管、维修、绿化、环卫、保安、家政服务、社区治安管理自动化监控等。

0.5 ~ 0.7

可与有关项目组合。物业管理用房(不包括门岗、电子监控室)建筑面积不低于居住小区总建筑面积的 4‰。


小计

190 ~ 210



市政公用




9

配电室

40



120



独立设置: 10万 m2设一处,建筑面积 120m2。


箱式: 2 ~ 3 万 m2设一处,建筑面积 6m2。

0.5

区分不同情况,酌情安排,鼓励采用用地面积较小的方式。可结合其它配套设施综合设置。


10

公厕

10

10

50


0.5

宜靠近活动场所。尽可能附建于其它建筑内。


11

垃圾分类投放站



21



6

用地面积 6 ~ 8m 2 /100 户。



仅用于放置垃圾分类收集设施。


12

存自行车处


按每户存自行车 2辆、每车建筑面积 1.5m2设置。



可利用地下室存车,分散设置。


13

居民汽车场库


0.4 ~ 1.0 车位 /户。含居民汽车场库 0.3 ~ 0.9 车位 /户,社会停车场库 0.1车位 /户。



宜做地下车库。社会停车场库根据规划布局确定,可独立区域,也可与居民汽车场库结合,设于地上或地下。


小计

50

31



总计

955 ~ 1005

951 ~ 1031

附表 2 鹤壁市居住小区配套公共服务设施规划设计指标 (居住人口 0.3万人以下)


类别

序号

项目名称

一般规模 (m2/处 )

配置规定

备注


建筑面积

用地面积


医疗


卫生

1

卫生服务站

50

小计

50



文化


体育

2

文体活动站

200


包括青少年活动,老人活动、文化康乐、图书阅览等设施。人均建筑面积不应低于 0.15 ㎡ 。


3

综合文体活动场地



500

人均用地面积不应低于 0.3 ㎡ 。


小计

200

500


商业


服务

4

商业服务

200


物业管理专用商业服务设施用房建筑面积不低于居住小区总建筑面积 2‰。


小计

200


社区管理服务

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印发肇庆市个人出租房屋税收征收管理实施办法(试行)的通知

广东省肇庆市人民政府办公室


肇府办[2008]100号

印发肇庆市个人出租房屋税收征收管理实施办法(试行)的通知



各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会,市府直属各单位:

经市政府同意,现将《肇庆市个人出租房屋税收征收管理实施办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。





肇庆市人民政府办公室

二○○八年十月八日







肇庆市个人出租房屋税收征收管理实施办法(试行)



为贯彻落实《广东省地方税务局关于进一步加强个人出租房屋的税收征管的通知》精神,进一步加强我市个人出租房屋的税收征管工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称征管法)及其实施细则和现行的有关税收法律法规、税收征收管理法律法规以及《中共肇庆市委办公室 肇庆市人民政府办公室转发市维稳办及综治委〈关于进一步加强流动人口和出租屋管理服务工作的实施意见〉的通知》(肇办发[2005]31号)的规定,结合我市实际,制定本办法。

一、实施范围

本办法适用于本市行政区域内个人将住宅房产出租给承租人用于生活居住而承租人未办理税务登记,由出租人向承租人收取租金的行为。租金收入的形式包括货币收入、实物收入和其他经济利益收入。

二、实施机构

我市各级税务机关是个人出租房屋的税收主管部门。根据《广东省地方税收委托代征办法》,各级地方税务机关可将个人出租住宅房屋的各项税款委托出租房屋所在地的流动人口和出租屋管理服务中心(以下简称“管理中心”)进行代征,由地税部门发给《广东省地税机关委托代征证书》,并按本级库收入的5%的支付比例向代征单位计算支付手续费,该手续费从地税部门征收经费中解决。

三、征管原则

纳税人的应纳税款根据申报的租金收入进行计算,若纳税人申报的租金收入不实而又明显偏低,且无正当理由的,主管地税机关根据当地实际情况,制定具体的租金计算标准,提供给管理服务中心计征税款。各县(市、区)地方税务局分局可根据市场租金的变动及时调整计税租金标准,制定和调整的单位面积计税租金标准报市地税局备案。

四、计税租金标准

(一)端州区范围内每平方米月租金为4元;鼎湖区、肇庆高新区范围内每平方米月租金为3元。

(二)其他县(市)每平方米月租金标准由各地根据当地的实际情况自行制定。

五、征税具体操作程序

(一)由各县(市、区)地方税务局分局按照当地的实际制定计税租金征收标准,并报市地税局备案。

(二)管理中心配合当地地方税务局核定纳税人的应纳税额。

(三)纳税人的应纳税额由管理中心通过书面形式通知纳税人按季度存入指定开设的银行帐户。

(四)管理中心要密切联系指定的开户银行,实行跟踪管理制度,发现纳税人没有按时缴纳税款的应及时催缴;如纳税人经催缴仍不缴纳的,管理中心应将未缴纳税款的纳税人名单报送主管地方税务机关,由主管地方税务机关下达税款催缴通知书,并会同管理中心和有关部门依法进行催缴,必要时可依法采取强制措施。

六、征收管理

(一)出租房屋的登记。发生出租房屋行为的个人(以下简称纳税人)应自发生出租行为之日起三十日内到管理中心办理出租房屋登记,填写纳税申报表,并附报房屋租赁合同原件及复印件、纳税人的身份证、护照或其他合法证件原件及复印件等资料(原件经核对后退回纳税人),经管理中心审核后退回一份申报表给纳税人。管理中心按月将申报表及附报资料、登记资料的电子文档报送当地地方税务机关。

(二)停业、注销的办理。纳税人在中止或停止租赁行为时应到管理中心办理停业申请或者注销税务登记申请。申请停业的纳税人须填报出租房屋变更、停租、复租、注销申请表,说明停业的起止时间和纳税情况,经管理中心实地核实后确认纳税人停业,不用缴纳相关税收,停业期满后若纳税人不继续申请则自动复业,并按规定缴税。若纳税人提前复业,应及时向管理中心提出复业申请,否则按照征管法有关规定进行处理。办理注销税务登记的纳税人应填写出租房屋变更、停租、复租、注销申请表并附送相关证明材料,经管理中心审核后予以注销登记。

(三)税款征收。

1、为了便于征管,自2008年3月1日起,我省对个人出租住宅房屋应征收的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税(城市房地产税)和个人所得税合并按综合征收率进行计征。个人出租住宅房屋应缴的印花税、城镇土地使用税仍按现行有关规定执行。即个人出租住宅房屋月租金收入未达1000元的,综合征收率为4%;个人出租住宅房屋月租金收入1000元以上(含1000元),2000元以下的,综合征收率为6.35%;个人出租住宅房屋月租金收入2000元以上的(含2000元),综合征收率为8.35%。

外籍个人(包括港、澳、台同胞和华侨,下同)出租住宅房屋租金收入不征收城市维护建设税和教育费附加。外籍个人新建的房屋免征城市房地产税3年。对外籍个人出租住宅房屋征税时相应调减综合征收率。

2、纳税人应于季度终了后十日内向管理中心缴纳税款。如有多处出租房屋所得应合并所有租金收入如实申报。纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,根据《征管法》第六十二条的规定,可以处二千元以下的罚款;情节严重的可以处二千元以上一万元以上的罚款。纳税人不进行纳税申报,导致不缴或少缴应纳税款的,根据《征管法》第六十四条的规定,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

(四)发票的开具。纳税人需要开具发票的,应持租赁合同和完税凭证等资料到房产所在地的管理中心办理。管理中心在每次开具发票时必须在完税凭证背面记录开票金额及发票号码,在发票上记录完税凭证号码,如纳税人开具发票的金额超过所属时期核定租金,超出部分由管理中心按规定补征税款。

(五)税票的使用和税款的结报管理。代征单位的税收票证使用及税款结报管理,应严格按照《国家税务总局关于印发〈税收票证管理办法〉的通知》(国税发[1998]32号)中的有关规定执行。关于代征单位票款结报问题应严格按“限期限额”规定执行。票款结报的期限为1个月,结报限额为10万元,其中任何一项条件达到,都必须即时办理票款结报缴销手续。

七、其他

(一)税收减免的办理。对于符合政策减免的纳税人,应到房产所在地的地方税务局办理减免税手续。

(二)各级地方税务机关要做好代征单位的政策辅导和业务培训,对代征单位的税款征收、入库、完税凭证和发票的使用、保管等情况进行定期检查。

八、本实施办法由肇庆市地方税务局负责解释。

九、本办法自二○○八年十月一日起施行。


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